토지 매매시 알아야 할 사항 - toji maemaesi al-aya hal sahang

토지매매 계약서 작성시 꼭 주의할 점!

"에이~ 내가 지금 돈이 어디있다고 토지매매 계약서를 언제 작성하겠어??" 라고 생각하신 분들도 있으시겠죠? 물론 토지같은 경우에는 거래가격이 워낙에 크기 때문에 우리가 잘 거래할 일이 없긴하죠.

물론 저도 한번도 없습니다. 사실 저는 임대계약만 해봤지, 매매계약은 맺어본적이 없기도 하죠.
하지만 토지도 엄연한 부동산이기도하고, 부동산 계약서를 작성할 때 우리가 언젠가는
 한번 쯤 써볼수도 있는 토지계약서이기도 합니다^^.

막상 실전에서 떨지말고 어떻게 진행되는지 미리 주의사항을 익혀야겠죠?
그럼 바로 밑에서 알려드리겠습니다~.

우선 첫번째로 계약전에 물건에 대한 현황과 공적장부를 철저히 확인해야 합니다.
내가 갖게될 땅이 어떤 현황인지, 그리고 그 땅의 공적장부에는 어떻게 쓰여져있는지
(거래를 하게 되면 내가 소유할 토지의 공적장부가 되니까요) 당연히 확인해야겠죠??

조금 더 구체적으로 말씀드리자면 토지대장이랑 지적도를 먼저 가지고 거래할 예정인 땅에
 직접 방문해 위치나 모양, 그리고 땅의 경계를 제대로 그어져있는지 확인하셔야합니다.

사진으로 볼 땐 보이지 않는 것들이 실제로 보면 보여지는게 많듯이 직접 땅에 가면
 그 주변환경도 볼 수 있는데요, 제 지인은 사진으로 볼 땐 전혀 문제없는 토지가 직접가서 확인해보니
 공항 바로옆이라서 비행기가 왔다갔다하는 소음이 크다고 하더라구요.

물론 바로 건물을 짓지는 않겠지만, 만약 그 토지를 매입하고나서 건물을 건축하게 되었고,
또 그곳에 사람이 들어가게되면 하루종일 뜨고내리는 비행기소리가 굉장히 스트레스가 되었겠죠.

다음엔 공적장부 확인인데요. 토지이용계획확인원, 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 지적도 등등을
 꼼꼼하게 확인합니다. 당연히 이런 지식을 부동산에 대해 모르는 사람들이 보면 이해가 안되니,
 거래할 공인중개사님에게 확인을 하고, 모르는 사항은 알 때까지 물어봅니다.

우리가 공인중개사를 끼고 거래하는 이유가 바로 이런 이유니까요. 공인중개사 분에게
 "제가 이 땅을 사서 이렇게 활용할건데요.. 조언을 좀 부탁드릴게요" 라고하면 잘 설명해주십니다.
 나는 건물을 짓고싶은데, 사실 그 땅의 지적이 자연보전 지역이라서 건물을 짓지 못할 수도 있으니까요..

그렇게 된다면, 저정도의 땀이 아닌 땀이 한 바가지가 나올 수도 있겠죠??
그렇기 때문에 토지이용규제확인원을 필수적으로 보셔야하고, 정확한 이해가 필요합니다.

두번째는 계약할 때 실제 소유주인지를 확인하도록합니다.
우리는 거래상 편의를 위해 대리인제도를 두고있지만, 사기꾼들은 오히려 이 제도를 악용합니다.
참 무서운 세상에죠..

"우리 땅 소유자가 지금 해외에 가있어서 제가 대신 왔습니다~" 하면서 소유자의 신분증과 인감도장,
그리고 대리증서까지 다 들고오죠. 사실 저 서류가 대리인이 갖고와야할 서류이기에, 우리는
"아 필요서류를 다 갖고오셨구나, 법적으로 문제 없겠지?"
싶지만 요즘엔 이런것도 다 위조가 가능하다는 사실!!

대리인이 왔다면 원래 소유주의 번호로 전화해서 확인과 녹음을 해야하고..
이상태에서 인적사항을 물어보는 것도 좋습니다. 물론 사기꾼이 알지 못할 그럴 정보로 말이죠 ㅎㅎ

또 대리인의 신분증도 철저히 확인하고 주민번호 뒷자리를 가린채 사진도 찍도록 합시다.
그리고 실제 소유주가 왔다고해도, 신분증사진과 실제모습을 비교해야하지만..
 요즘엔 신분증사진과 실제 모습이 다른분들이 워낙에 많아서 사실 이건 의미가 없을 것 같아요 ㅎㅎ.

마지막으로 토지매매계약서를 작성하실 때 주의할 점이, 토지자체가 워낙에 거래가가 크다보니 숫자를 잘못쓰는 경우가 가끔 있다고합니다. 이건 경매에서도 마찬가지인데요..

모르고 '0'을 하나 더 쓰면 말도안되는 가격에 경매물건을 낙찰받게되고 포기하려면
계약금을 날려야되니.. 이 얼마나 비싼 실수가 아닐 수 있나요 ..흑흑..

그렇기 때문에 기초에 충실한 우리는 토지매매계약서를 쓸 때 기본적인 부동산현황부터 소유자
(혹은 대리인)을 만날 때, 그리고 계약서에서 금액과 특약사항의 토씨 하나하나까지

부동산매매시 꼭 알아야 할 사항

2004년 경기도 남양주시 호평지구 인근에서 임야 3505여평(등기부상 면적)을 70억1000만원에 매입한 B씨.
땅을 살 때 매매계약서를 잘못 써서 4000여만원을 손해 볼 처지가 됐다.

후에 이 땅을 되팔기 위해 실제로 면적을 측량해 보니 당초 계약서상에 표기된 것보다 21평이나 모자랐던 것.
이 경우 B씨는 땅 판 사람으로부터 부족한 21평에 대한 땅값을 돌려 받을 수 없다.

땅을 살 때 '수량매매'방식이 아닌 '필지매매'방식으로 계약서를 썼기 때문이다.

법원 판결에 따르면 필지매매의 경우 서류상 면적과 실제 땅 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도 매도인을 상대로
그 차액을 돌려 받을 수 없다.(대법원1993.6.25선고 92다56674판결)
땅 계약서는 평당 금액도 적어넣어야 하는 것이다.

땅 매매 계약서 작성 방식에는 기본적으로 두 가지가 있다. '필지매매'와 '수량매매'방식 등이 그것이다.

필지매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어넣는 방식으로 가장 널리 쓰인다.
반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당 금액도 적어 넣는다.

수량매매는 평당 가격을 기준으로 하는 매매인데 비해, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는
계약서 작성 방식으로 보면 된다.
현행 법률상으로는 두 방식 모두 정식 계약행위로 인정받는다.

하지만 서류상 면적과 실제 면적이 차이가 날 때는 문제가 된다.
이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로 '감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼 차액을 돌려달라는 요구)'를 할 수 있도록 하고 있기 때문이다.

때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다.
아니면 계약서에 '매매대금의 지급은 실측면적기준'이라는 약정사항을 적어넣는 것도 한 가지 방법이다.

아울러 땅 계약서를 작성할 때 단서조항을 잘만 활용하면 못했던 금전적 손실을 막을 수 있다.
단서 조항이란 정식 계약조건은 아니지만 상황에 따라 매도.매수가 서로 합의하에 내걸 수 있는 매매 조건을 말한다.
불가피하게 소유권 이전이 늦어져 발생하는 손해배상 책임이 누구에게 있는지 등처럼 중요한 사항은 반드시 단서조항으로 명시하는제 좋다.

만약 매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금지급 전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을 붙인다. 근저당이 설정돤 땅을 매입할 때는 매수인승계협약서(땅에 설정된 빚을 떠안겠다는 내용의 서류)를 대출은행에 제출하고 채무자 변경 절차를 밟으면 된다.

가압류가 돼 있는 땅은 채무자로 하여금 법원에 '가압류해방공탁금'을 공탁하게 해 가압류를 풀고 매매계약서를 작성한다. 가처분된 땅은 공탁제도도 없으므로 가급적 매입하지 않는것이 좋다.

이처럼 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정이 돼 있다면 땅주인과 책임소재를 분명하게 한 뒤 이를 단서로 붙여
계약서를 작성하는게 요령이다.
그리고 막상 계약서를 쓸 때에는 다시 '소유권 이전등기가 완료되기 전에 다른 권리가 설정될 경우 자동적으로 계약은 파기되고, 그동안 낸 금액은 모두 반환해야 한다.'는 조항을 단서로 넣는다.

마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한번 해당 관청을 찾아가 계약 이후에 근저당 등이 설정돼 있는지도 확인해 본다.
계약서 작성 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 다시 확인해 보았더니 근저당으로 얼룩져 있는 경우가 있기 때문이다.
간혹 이를 막기 위해 매매계약을 체결한 후 그 이행을 확보하기 위해 가등기를 설정하는 경우도 있다.

매입하려는 땅에 주택,창고,무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 때도 이레 대한 책임소재도 분명히 한다.
일반적으로 이주비,철거비용 부담 등은 매도자가 한다는 내용의 단서조항을 붙인다.
또한 진입로에 문제가 있을 때 이에 대한 책임을 매도자로 한다는 내용의 단서조항을 붙인다.
이때 매도인이 잔금지급전까지 진입로 예정지를 매입한다거나 소유자로부터 토지사용승낙을 받아준다는 내용을 단서로
붙이는 게 일반적이다.

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두는 것이 좋다.
예를 들어 마을이장이 요구하는 마을발전기금이나 기타 비용 등은 원칙적으로 매도자 부담이다.
덩치가 큰 토지는 수도권지역의 경우 시골(도시계획구역 밖)땅이라도 간혹 '알박기'를 해둔 땅이 있는데 이 경우도 해결에 대한 책임의 소재를 분명히 한다.

마지막으로 잔금을 지급할 때 종합토지세 등의 세금을 매도자가 정산한다.
원칙적으로 매수자는 소유권 등기이전 이후의 세금만 내면 된다.
잔금을 지불하고 동시에 매도자로부터 등기이전에 필요한 인감증명서(매도용), 주민등록등본, 등기권리증 등을 건네받음 으로써 계약절차를 종료한다.

계약서 작성은 반드시 토지등기부등본상의 등기 명의자와 직접 하는 것이 원칙이다.
불가피하게 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨뷰해야 계약이
유효해진다. 부모나 자식이라도 대리권은 원칙적으로 없다.

계약 전에는 관련 서류를 철저하게 점검하는 것이 기본이다.
계약 당일 본인이 직접 해당 관청에서 토지등기부등본 등 관련 서류를 발급받아 보는 것이 좋다.
기간이 지난 등기부등본은 휴지조각이나 다름 없기 때문이다.

토지매매는 워낙 고가의 거래이기 때문에 각별한 주의를 요한다.
백화점에서 물건을 사는 것과는 질적으로 다르기 때문이다.
사소하게 지나쳤던 문제가 나중에 돌이킬 수 없는 치명타가 돼 막대한 금전적 손실로 돌아오는 경우가 있다.

계약서만 잘 쓴다면 이 같은 문제는 어느 정도 막을 수 있다.

[모신글]

출처 : 양평여행-귀농귀촌

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