등기사항전부증명서 등기부등본 차이 - deung-gisahangjeonbujeungmyeongseo deung-gibudeungbon chai

예전에는 등기부등본이라고 했던 등기사항 전부증명서를 확인하는 것은 전세나 월세를 구하다 보면 계약 전 꼭 알고 있어야 하는 많은 것들이 있지만 그중에서 가장 중요한 것은 부분이라고 할 수 있습니다. 그건 바로 나의 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 첫 번째 방법이기 때문입니다.

 임대차 계약을 하기 전에는 '등기사항 전부증명서'를 꼭 확인해야 합니다. 이 등기사항 전부증명서에는 그 집에 대한 다양한 정보를 담고 있습니다. 집주인이 누구인지, 집을 담보로 받은 대출은 얼마인지 등 그 집의 현재 상태를 파악할 수 있습니다. 그러면 등기부등본 보는 법과 확인해야 할 내용들 알아보겠습니다.

■ 등기사항 전부증명서 보는 방법

1. 대출 상태 확인
2. 확인은 언제 하나?
3. 등기사항 전부증명서 보는 법
4. 열람 및 발급 방법

1. 대출 상태 확인 

보증금과 대출이 집값의 80%를 넘는 집은 피하자!

지역에 따라 차이가 크기는 하지만 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금은 일반 서민들에겐 거의 전 재산인 경우가 대부분인 경우가 많습니다. 때문에 내 보증금을 원하는 시기에 안전하게 돌려받기 위해서는 세를 얻고자 하는 집에 어느 정도의 대출 있는지 확인해야 합니다.

​더불어 세를 얻으려는 집에 나 말고도 다른 세입자가 있는지 확인해야 해야 하며, 내 보증금과 다른 세입자들의 보증금이 얼마인지 확인하는 것도 필수입니다. 집 한 채만 있는 아파트나 다세대주택의 단독세대와는 별개로 다가구주택의 경우 1개 건물에 여러 채의 집이 있고 건물 주인이 1명인 경우가 해당됩니다.

​일반적으로 보증금과 빚의 합계가 집값의 80%가 넘어가게 되면 향후 문제가 생길 수 있는 여지가 있기 때문에 이런 집은 피하는 것이 안전합니다. 그래서 그 내용을 파악하기 위해서 등기사항 전부증명서(등기부등본)를 확인하는 것입니다.

2. 확인은 언제 하나?

그러면 언제 확인해야 할까요? 보통 계약을 진행하게 되면 공인중개사가 알아서 서류를 발급받아 확인을 해주는 과정을 거치게 됩니다. 하지만 가끔은 집주인이 세입자 모르게 부동산을 담보로 추가로 대출을 받고도 숨길 수 있기 때문에 등기사항 전부증명서는 수시로 확인해야 합니다.

즉, 계약 전, 잔금 전, 전입신고 전 이렇게 세 번 정도 확인을 하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 

3. 등기사항 전부증명서 보는 법

① 표제부는 부동산의 소재지와 현황을 알 수 있습니다.
좀 더 간단하게 설명을 드리면, 주소가 어디인지, 등기 접수 날짜가 언제인지, 구조는 어떻게 되어있는지 등 건물의 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.

더불어 주소와 함께 ‘발급일자’도 확인해야 합니다. 표제부 하단에 ‘열람 일시’라고 적힌 날짜가 발급일자인데요, 계약하는 날과 발급일자가 일치해야 합니다. 이유는 발급일자 이후로 언제든지 가압류나 근저당이 설정될 수 있기 때문입니다. 때문에 계약금이나 중도금을 치를 때마다 등기부등본을 확인하는 것입니다.

② 갑구에는 부동산의 소유권에 대한 모든 변동 사항이 기재되어 있습니다. 
갑구에서 잘 봐야 할 것은 실제 소유권자가 누구인가입니다. 계약하려는 집주인과 실제 집을 소유하는 사람이 일치하는지 확인을 해야 합니다. 권리관계는 시간 순서대로 표시되므로 가장 마지막에 기재되어 있는 현재 부동산 소유주를 확인하면 됩니다.

​또, 갑구에서는 [등기원인]을 통해 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 소유권 및 소유권 관련 권리관계를 파악할 수 있습니다.

③ 을구에는 소유권과  부동산의 권리를 확인할 수 있습니다. 
부동산 권리로는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권이 있습니다. 이 중에서 꼭 확인해봐야 하는 것은 ‘근저당권’입니다. 근저당권이란 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융권에 대출을 받았을 때, 돈을 빌려준 사람이 가진 권리를 뜻합니다.

​즉, 은행에서 돈을 빌렸다가 정해진 기간에 돈을 갚지 못해 경매로 넘어가는 경우 은행이 우선순위의 권리를 갖는다는 것입니다. 참고로, 채권최고액은 금융기관마다 다르지만 대출금의 120% 정도로 설정됩니다. 역으로 계산하면 대출금액이 얼마인지 예상할 수 있습니다.

4. 열람 및 발급 방법

마지막으로 등기사항 전부증명서(등기부등본)의 열람, 발급 방법입니다. 꼭 서류가 필요한 경우가 아니고 열람만 하는 경우라면 역시 모바일이 가장 빠릅니다. ​

검색창에서 인터넷등기소를 검색한 후 해당 페이지로 이동하면 위에 보시는 것처럼 좌측 상단에 [부동산 등기 열람] 아이콘이 바로 보입니다. 해당 아이콘을 클릭하여 순서대로 진행하면 됩니다.

더불어 PC 환경에서는 열람뿐만 아니라 발급까지도 손쉽게 진행이 가능합니다.

마지막으로 실제로 서류를 발급받고 싶은데 온라인 환경이 아니라면 [무인발급기]를 이용할 수 있습니다. 무인발급기는 가까운 동사무소나 지하철역과 같은 사람들의 이동이 많은 곳에 설치돼 있습니다. 검색창에 [무인발급기 위치]로 검색을 하시면 이 또한 쉽게 검색이 가능합니다.

등기부등본(정식명칭 등기사항전부증명서)은 부동산에 관한 권리관계를 일반인에게 알리기 위해 국가에서 작성해 놓은 공적인 장부로, 부동산의 소유권뿐만 아니라 은행대출 및 보전처분 유무 등 해당 부동산에 관련된 권리관계 정보 등을 확인할 수 있다.우리나라의 경우 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지에 건물이 존재하는 경우 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 각각 확인해야 한다.

공법상의 제한상태나 토지의 지목·면적·형태·경계 등을 정확하게 파악하기 위해서는 등기부등본 이외에도 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도 등을 확인할 수 있어야 할 것인데 필수서류라 할 수 있는 것들은 다음과 같은 공부들이 있다.

등기부등본의 구성

등기부등본은 다음과 같이 표제부, 갑구, 을구의 세 부분으로 구성되어 있다.

그중 표제부에는 부동산의 표시와 그 소재지가 기재되는데 표제부에 기재되는 내용은 부동산의 종류(토지, 건물, 집합건물)에 따라서 약간의 차이를 보이게 된다.

표제부

표제부에는 부동산의 표시와 소재지, 면적, 등기한 순서 등이 기재된다

• 표시번호 : 표제부의 내용이 등기부에 기재된 순번

• 접수 :등기 신청 접수일

• 소재지번 :부동산이 소재하고 있는 주소

• 면적 : 토지의 면적을 ㎥로 표기

• 등기원인 및 기타사항 :등기부에 기재하게 된 원인 및 기타사항

갑구

갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재되므로 소유권의 압류 또는 가처분 등의 소유권 관련 내역들을 확인 할 수 있다

• 순위번호 :등기부에 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고 ,같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지게 됩니다.

• 등기목적 : 권리의 종류와 그 목적이 기재

• 접수 : 등기부에 권리가 기재된 날짜와 접수번호가 기재

• 등기원인 : 등기부에 권리가 기재된 원인(매매, 상속, 판결 등)이 기재

• 권리자 및 기타사항 : 등기권리자의 주민등록번호, 주소 등이 기재

을구

을구에는 소유권 이외의 권리 관계인 저당권 · 전세권 등의 권리관계가 기재되며, 각 항목의 의미는 갑구와 동일하다.