법인 부동산 매매 - beob-in budongsan maemae

부동산 투자는 명의를 어떻게 하는지가 중요하다. 명의에 따라 취득세, 보유세, 양도세 등 부동산 세금이 달라지기 때문이다. 최근에는 오피스텔이나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산을 투자할 때 법인을 활용하는 경우가 늘고 있다. 부동산은 한번 명의를 결정하면 되돌릴 수 없으므로 개인과 법인의 유불리를 꼼꼼하게 따져서 결정해야 한다.

부동산 법인의 큰 특징은 개인보다 소득세율이 낮고 개인소득과 분리 과세한다는 점이다. 개인은 1년간 벌어들인 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득을 모두 합산해 종합과세한다. 개인의 종합소득세율은 6~45%로, 소득이 높을수록 세금을 더 내는 누진세율 구조다. 고소득자의 경우 임대소득이 생기면 세금 부담이 더 크다. 가령 연간 3억원의 사업소득을 버는 개인이 부동산을 취득해서 연 2억원의 임대 수입이 생긴다면 추가로 부담할 소득세는 8000만원이다. 3억~5억원 구간의 소득세율이 40%이기 때문이다.

반면 법인으로 부동산을 취득하면 개인소득과 분리돼 법인세로 과세한다. 법인은 과세표준 2억원 이하는 10%, 2억원 초과 시 20%(200억원 초과 시 22~25%)의 낮은 법인세율을 적용받는다. 법인의 임대소득이 2억원이라면 법인세는 10%인 2000만원이다. 물론 법인세를 내고 남은 돈을 법인에서 인출할 때는 별도로 소득세를 내야 한다. 인출 방법에 따라 세금은 달라지는데 장기간에 걸쳐 배당받는다고 가정하고 14%의 세율을 적용하면 2520만원의 배당소득세를 내야 한다. 배당에 대한 소득세까지 고려해도 고소득자는 법인이 유리한 경우가 많다.

최근 정부가 발표한 세법 개정안에 따르면 2023년부터 중소·중견기업은 법인세율을 인하해 과세표준 5억원까지 10% 특례세율이 적용될 예정이다. 다만 지배주주 등이 50% 초과 지분을 보유한 법인 중에서 부동산임대업이 주된 사업이거나 부동산 임대 수입·이자·배당의 매출 대비 비중이 50% 이상인 법인은 특례세율을 적용받지 못한다. 부동산임대를 주업으로 하는 가족법인은 2억원 이하 소득도 20% 세율이 적용된다. 임대소득이 2억원이라면 법인세가 2000만원에서 4000만원으로 늘어나는 셈이다.

부동산을 단기 매매하는 경우에는 개인보다 법인이 유리하다. 개인은 부동산을 취득하고 2년 내 양도할 경우 주택은 70% 또는 60%, 토지나 상가는 50% 또는 40%의 양도세율이 적용된다. 반면 법인은 단기간에 매매해도 10~20%의 법인세율이 적용된다. 다만 개인은 부동산 보유기간에 따라 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 법인은 보유기간에 따른 공제액이 없다.

비용 처리의 범위는 개인보다 법인이 더 넓다. 개인 양도세의 경우 가치를 증가시키는 자본적 지출액만 비용으로 처리되고, 이자 비용과 유지보수를 위한 수익적 지출액은 경비 처리되지 않는다. 반면 법인은 대표의 인건비는 물론 사업과 관련된 비용은 모두 경비 처리가 가능하다.

부동산을 손해 보고 양도한 경우에는 개인보다 법인이 유리하다. 개인 양도차손은 당해연도의 양도차익에서만 차감이 가능하다. 올해는 손해 보고 내년에 이익이 났다면 이익에 대해서는 고스란히 양도세를 내야 한다. 반면 법인이 손해를 봤다면 향후 10년간 이월해서 공제받을 수 있다.

한편 법인으로 주택을 취득하는 경우에는 12%로 취득세가 중과세되고, 종합부동산세도 기본공제액 없이 개인의 최고세율을 적용받아 세금 부담이 매우 크다.

이승현 진진회계법인 대표

강병원 의원, 법인세법 개정안 발의

1년 미만 보유 부동산 매매 50%…1년~2년 미만은 40%

법인이 주택 등 2년 미만 보유 부동산을 매매시 시세차익의 최대 40~50%를 중과하는 방안이 추진된다.

2년 미만 보유 토지, 건물, 조합원 입주권·분양권을 단기매매하는 개인 ‘단타족’들에 대한 양도소득세 60%~70% 중과와 형평성을 맞추고, 법인의 부동산 단기 투자 방지를 위해 법인세율을 중과한다는 내용이다.

강병원 의원(더불어민주당)은 이같은 내용의 법인세법 개정안을 대표발의했다고 22일 밝혔다.

한국부동산원의 자료에 따르면 지난해 10월부터 올해 9월까지 전국에서 법인이 매입한 주택 4만6천858가구 중 공시지가 1억원 안팎으로 계산할 수 있는 실거래가 1억5천만원 이하 주택은 2만5천612가구(54.7%)였다.

강병원 의원은 “사실상 법인이 1억원 이하 주택을 싹쓸이하고 있는 것”이라며 “부동산 업자들은 법인의 경우 1억원 이하 주택 보유도 종부세 대상이므로 과세를 피하기 위해 1년 이내에 처분해 차익을 실현하려는 단타 수요라고 보고 있다”고 분석했다.

그러나 개인과 달리 현재 법인의 단기투기 재재방안은 마땅히 없다. 현재 법인세는 기본 법인세(10~25%)에 비사업용토지 거래로 생긴 시세차익에 대해 10%의 세율을 추가부과하고 있다. 개인이 1년 미만 보유 부동산 매매시 70%, 2년 미만 보유 부동산 매매시 60%의 양도소득세가 중과되는 것과 대조적이다.

개정안은 법인이 주택, 별장 등 비사업용 토지 및 조합원 입주권·분양권을 양도하는 경우 보유기간 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%의 세율을 적용해 계산한 법인세를 추가로 부과하도록 하는 내용이 골자다. 미등기 양도소득에 대한 중과율도 40%에서 50%로 올려 개인소득세와 형평성을 맞췄다.

강병원 의원은 “메뚜기떼처럼 지방의 1억 미만 주택들을 싹쓸이해 단기차익을 내는 법인들의 투기를 막을 수단이 필요하다는 지적이 많았다”며 “부동산 시장 교란행위를 방지하고 부동산을 이용한 불로소득에 개인의 소득세와 상응하는 과세를 하기 위한 목적”이라고 발의배경을 밝혔다.

김유리 기자
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[더,오래] 택슬리의 슬기로운 세금 생활(25)

류모씨는 최근에 직장생활과 재테크를 통해 번 돈을 모으고 대출을 끼고 드디어 건물주가 되었다. 꼬마 빌딩 한 채이긴 하지만 아내와 지분을 50 대 50 으로 하고 이 후에 자산이 더 늘어날 것을 기대하며, 법인으로 운영하려고 한다. 건물로 법인을 처음 설립하려고 하다 보니 궁금한 것이 이만저만이 아니다. 법인이 법인세율이 낮아 뭔가 더 유리하다고 하던데, 진짜 그럴까? 부동산 임대법인이어서 더 주의해야 할 사항은 없을까?

법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다.[사진 Rawpixel]

취득세는 본점 소재지가 중요

지방세법 제 13조에서는 취득세의 중과 사유로 다음과 같은 사항들을 열거하고 있으며 각 경우에 따라 추가로 중과되는 세율의 계산법도 복잡하다.

▶수도권 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축하거나 증축하는 건축물과 부속토지를 취득하는 경우와 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우

▶대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입하려고 대도시의 부동산을 취득하는 경우

▶대도시에서 공장을 증설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우

▶별장, 골프장, 고급주택, 고급 오락장, 고급 선박을 취득하는 경우

따라서 법인의 본점의 소재지를 어디로 하느냐에 따라 법인 설립하면서 취득하는 부동산의 취득세가 달라질 수 있다. 본점의 소재지는 과밀억제권역 외의 지역으로 하고 임대 건물은 과밀억제권역 내에 있을 경우 본점·주사무소의 사업용으로 취득한 것이 아니고 임대용 건물이면 중과가 적용되지 않는다는 유권해석이 다수 존재한다. 하지만 법인의 사무를 볼 수 있는 공간이 임대 건물 내에 있거나, 대표가 그 임대 건물로 출근을 한다거나 관리 인원이 있으면 해당 건물을 본점·주사무소 등으로 추정할 여지가 있으므로 이 부분은 면밀히 고려해야 한다. 시행령에서 법인 또는 사무소 등이 설립된 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 또한 취득세 중과대상으로 보고 있으므로 이 5년이라는 기간도 주의하여야 한다.

정부는 지난해 6·17 대책과 7·4 대책을 잇따라 발표하면서 법인이 주택을 구매할 경우에는 취득세를 물도록 했다. 몇 번째 주택인지에 상관없이 13.4%의 취득세를 내도록 했는데, 수도권 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가격 1억 원 미만 주택을 매수하면 취득세는 13.4%가 아닌 1.1%를 적용받도록 했다. 이에 따라 법인이 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 사례가 급증하고 있다고 한다.

취득에 따른 자금의 유동성 관리

부동산은 취득자금이 크게 소요된다. 모든 자금을 현금으로 들고 있다면 문제가 없지만, 일부 대출을 이용해야 하는 경우 건물 취득으로 인한 부가가치세 부담도 크게 느껴지게 된다. 건물 취득으로 인한 부가가치세 매입세액은 부가가치세 신고 시 당연히 환급 받을 수 있는 금액이지만 신고기한에나 돌려받을 수 있으므로, 자금의 유동성에 문제가 발생할 수 있다. 이런 자금부담을 덜어주기 위해 사업용 감가상각자산의 취득으로 부가가치세 매입세액을 부담한 경우 예정신고기간, 확정신고기간이 아니어도 조기환급 신청으로 15일 이내에 환급받을 수 있다.

뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있어 신중한 검토가 필요하다. [사진 pixabay]

부동산 법인의 운영에 주의해야 할 것들

법인이 주택을 보유하는 경우에는 제재사항이 많다. 먼저 법인이 주택을 매도할 경우에 중과세율이 적용된다. 1년 미만의 보유 주택을 팔 경우 개인은 양도세로 70%를 내야 하지만 법인의 경우 양도 차익에 따른 기본 세율에 20%를 가산해서 최고 45%를 내게된다. 법인세가 개인의 양도세보다 유리할 수 있지만, 법인의 이익이므로 이 부분이 주주에게 이전되는 것까지 생각한다면 개인의 경우와 큰 차이가 없을 수 있다. 또한 보유세도 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세에서 기본공제금액이 고려되지 않기 때문에 개인으로 보유하고 있는 경우보다 보유세 부담이 매우 커지게 된다.

법인세 신고 때 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인은 일반 법인과는 여러 가지 차이점이 있다. 여기서 부동산 임대업을 주업으로 하는 소규모 법인이란 내국법인의 지배주주(특수관계자 포함)가 보유한 주식 합계가 50%를 초과하고, 부동산임대업을 주업으로 하거나 임대소득, 이자소득, 배당소득의 합계가 매출액의 70% 이상이면서 상시근로자 수가 5명 미만인 법인을 말한다.

이밖에 법인세법 제60조에 따라 법인세의 과세표준과 세액을 신고하는 경우 비치·기록된 장부와 증명서류에 의해 계산한 과세표준 금액의 적정성을 세무대리인이 확인하고 작성한 ‘성실신고확인서’를 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 성실신고 대상이 된다. 접대비의 한도가 일반 법인의 기본한도금액 및 수입금액별 한도 금액을 합한 금액의 50%수준으로 적용된다. 업무용 차량의 감가상각비 한도가 연간 800만원이 아닌 400만원으로 제한되며, 처분손실에 대한 인정 한도도 400만원이다. 차량운행기록부를 작성하지 않았을 때 1500만원까지 비용처리가 가능한 차량관련 비용이 500만원까지만 인정된다.

현행 부동산 세금제도 하에서는 뾰족한 절세수단이 없다는 이야기도 나온다. 일반 사업의 경우에도 법인이 반드시 유리한 것이 아니듯이 부동산 법인의 경우에도 그렇다. 따라서 뚜렷한 목적이 있는 것이 아니라면 무리한 법인전환이나 법인 설립은 오히려 독이 될 수 있기 때문에 신중한 검토가 필요하다.