부동산 포괄양도양수 계약서 - budongsan pogwal-yangdoyangsu gyeyagseo

상가건물, 모텔, 호텔 등 상업 부동산 매매계약을 체결할 때 건물에 대한 부가세가 발생합니다. 법률에 따른 정당한 세금이기에 당연히 내야 하는 세금이지요.

부동산 매매계약에 별도의 특약이 없는 한 매수인이 납부하고 추후에 돌려 받을 수 있다지만 번거로울 수 있습니다. 부동산 포괄양도양수 계약을 하면 이런 번거로움을 피할 수 있지요.

세무당국 입장에서도 스쳐가는 세금이기에 번거롭기는 마찬가지 이고요. 이번 글에서는 포괄양도양수란 무엇인지, 개념 및 계약서 양식에 대해 알아봅니다.

포괄양도양수 계약이란?

포괄 양도, 양수는 "갑"이 운영하고 있는 회사의 해당 사업에 관한 일체의 권리, 의무를 "을"이 승계하는 것을 말합니다. 사업자만 변경되며 사업 내용의 동일함은 지속되고 권리와 의무를 이전하는 것이지요.

포괄양도양수 계약은 대가를 지불하고 획득 가능한 물질의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 비과세가 되며, 일반 과세자일 경우에만 해당됩니다.

모텔, 호텔 등 상업 부동산 매매를 예로 들면, 매도인과 매수인 모두 일반 과세 사업자가 있어야 하고, 부동산뿐 아니라 사업의 지속성도 유지되어야 합니다. 숙박시설을 매수했는데, 밀어내고 빌라를 지으면 안 되겠죠.

공장을 예로 든다면 권리와 의무까지 인수해야 포괄양도양수 계약이 성립되는데 매도인이 공장을 팔고 사업자를 유지한 채 다른 공장으로 이전하는 것은 포괄양도양수에 해당하지 않습니다.

즉, 공장 매매 시 포괄양도양수가 성립되려면 매도인은 사업자를 폐업하고 기계, 설비 일체 및 거래선 일체를 매수인에게 넘겨야 성립되는 것입니다.

포괄양도양수 계약서 양식

첨부하는 계약서 양식은 한글파일(hwp)이고 2장으로 되어있습니다. 첫 장은 양도인 양수인의 인적사항 기재와 양수, 양도에 관한 조항이 있고 두 번째 장은 서명 난입니다.

법률에 의한 서식이 아닌 임의서식이기 때문에 필요한 내용은 수정해서 사용하면 됩니다. 첨부하는 양식은 2가지이며 큰 차이는 없습니다. 취향에 맞게 수정해 사용하면 됩니다.

사업포괄양도양수계약서-1.hwp

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사업포괄양도양수계약서-2.hwp

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포괄양도양수 계약서 작성방법

작성방법은 어렵지 않습니다. 양도인과 양수인의 정확한 인적사항을 기재하고 양도, 양수에 들어가는 금액을 기재합니다.

사업 포괄양도양수 계약이니 범위를 정해야겠지요. 명도 시 재산목록과, 기 발생된 채권, 채무의 승계 관계를 명확히 정합니다. 직원에 대한 승계 또한 기재해야겠지요.

내용을 기재할 칸이 부족할 경우 별지를 첨부해 작성해서 계약서에 붙이면 됩니다. 양도인과 양수인 기명날인하면 계약서 작성이 완성됩니다.

여기까지 포괄양도양수 계약이란 무엇인지, 계약서 양식과 작성방법에 대해 알아봤습니다. 코로나 19, 태풍 등 여러 가지 일이 겹쳐 힘든 시기이지만 슬기롭게 이겨냅시다.

일반적으로 상가를 매매할 때 부가세를 서로 주고받고 거래를 하는 게 맞습니다. 그러나 부가세를 내지 않기 위해 포괄양도양수를 진행하시는 분들이 많으십니다. 포괄양도양수는 실무에서도 많이 나오기 때문에, 주의사항도 몇 가지를 정리하여 함께 꼼꼼하게 살펴보도록 하겠습니다.

포괄양도양수란?

포괄양도양수란 매도인이 본인의 사업장에 관한 모든 권리와 업무를 다른 사업자에게 승계해주는 것입니다. 이 사업에 관한 양도는 부가가치세 법에서는 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세 문제가 발생하지 않습니다. 실제로 포괄양도양수를 많은 분들께서 어려워하시지만 특정 재화가 아닌, 모든 사업의 양도를 나타내기 때문에 부가세는 나타나지 않는 점만 이해를 하시면 됩니다.

포괄양도양수란 사업의 양도라고도 합니다. 사업의 전체를 양도 양수한다라는 의미입니다. 포괄양도양수 계약서에는 가장 중요한 부분이 양도 재산목록입니다. 그러나 일반적인 부동산 건물에 대한 포괄양도양수는 매매계약서에다가 포괄양도양수러고 따로 기재를 해야 합니다. 부동산 매매계약의 특약사항으로 '본계약은 포괄양도양수 계약이다'라고 표기를 해야 합니다. 그러나 문제는 포괄양도양수 계약이 안 되는 경우가 종종 있습니다. 이것을 대비하여 '본 계약이 포괄양도양수가 인정되지 않을 경우 부가세는 매매대금 외 별도로 지불을 한다'라는 설명란이 있어야 합니다. 

포괄양도양수를 하는 이유?

매도인이 사업으로 쓰기 위한 부동산을 취득하면서 조기환급을 받은 부가세가 있습니다. 이 문제를 간단하게 해결하기 위해 포괄양도 하게 됩니다. 원칙적으로는 매도인이 사업용 부동산을 양도할 때는 당연히 매수자로부터 건물분에 따른 부가세를 거래징수해주어야 합니다. 매도인은 매수인으로부터 부가가치세 거래징수를 해서 신고납부를 하고 매수인에게 세금계산서를 발급해줍니다. 매수인은 그 발급받은 세금계산서를 가지고 사업자등록을 한 다음에 국제청에 환급신청을 하여 부가세를 돌려받습니다. 듣기만 해도 복잡합니다. 이런 부분을 해결하기 위해서 나온 제도가 바로 사업의 포괄양도양수 계약입니다.

또 임대사업자를 운영하고 계신 분들, 특히 주택임대사업자에서 매매 시에 포괄양도양수를 사용하는 경우가 있습니다. 주택임대사업자가 의무임대기간을 채우지 못하면 과태료가 상당합니다. 주택임대사업자 역시 의무임대기간 전에 포괄양도양수로 매매하면 임대사업의 동일성이 계속 유지되는 것으로 보기 때문에 매도인에게 과태료가 부과되지 않습니다.

포괄양도양수 절차

포괄양도양수의 절차는 우선 계약서를 작성해야 합니다. 포괄양도양수 전용 계약서 혹은 부동산 매매계약서에 작성을 하신 후 포괄양도양수라는 것을 기재하면 됩니다. 

매수인들은 매도인들이 이미 환급받은 부가세에 대해서 의아해합니다. 사업은 다 넘어왔는데 왜 부가세 환급을 못 받았기 때문에 매도인에게 따로 요청하는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 계약서에서도 확실히 '매수인과 정산하지 않는다 '라는 것을 명시해야 합니다. 특히 사업의 양도이기 때문에 매수인은 부가가치 세법상 사업용 자산에 대해서 환급을 받을 경우 10년인 20 과세기간 동안 사업을 유지해야 합니다.

계약이 체결이 되었다면 양수인(매수인)은 세무서에 가서 사업자등록을 신청하시면 됩니다. 사업 양수일로부터 20일 이내에 신청을 하시면 됩니다. 사업자등록 신청을 할 때는 포괄양도양수 계약서 혹은 매매계약서 사본을 첨부하셔서 신고를 하시면 됩니다. 신청서에는 사업장 '포괄적 양도양수에 의한 사업 게시임'라고 표시를 하면 되고 양도인(매도인) 사업자등록번호를 기입합니다. 양수인(매수인)의 사업기간은 양도인(매도인)의 사업기간을 포함하여 10년이 됩니다.

그다음 절차에서는 양도인(매도인)이 폐업 신청을 하러 가야 합니다. 사업을 통으로 승계를 했기 때문에 세무서에 가서 폐업신고를 해야 합니다. 폐업 신고서에 '양도양수에 의한 폐업임'을 기재를 합니다. 사업 양도 내용을 기재하고 양수인(매수인)의 사업자등록번호를 기입합니다. 마찬가지로 포괄 양수 계약서 혹은 매매계약서 사본을 첨부하시고 추가적으로 사업자등록증을 첨부하시면 됩니다. 경우에 따라 폐업신고확인서를 첨부할 수 있습니다.

마지막으로 양도인은 과세기간 시작일로부터 폐업일까지 그 기간 동안은 부가세 신고납부가 있으나, 폐업하는 사람은 기본적으로 3가지의 부가가치세가 발생됩니다. 먼저 과세기간일로부터 폐업일까지에 대한 거래 징수분을 무조건 신고납부를 하셔야 합니다. 두 번째, 폐업을 하게 되면 그동안 처리하지 못한 잔존 재화라는 것이 있습니다. 잔존 재화가 나중에는 공급 간주에 해당이 될 때 부가가치세 문제가 발생할 수 있습니다. 세번째, 사업용 부동산과 자산이 공급간주에 해당이 됩니다. 이렇게 총 3가지의 부가가치세 문제가 발생할 수 있습니다. 양도인은 폐업 후 다음 달 25일까지 부가가치세 신고 및 납부를 하셔야 합니다. 이때, 부가가치세 신고서에 폐업 사유를 '양도양수 계약에 의함 폐업임'을 명시해야 합니다. 추가적으로 사업 양도 신고서까지 제출하면 됩니다. 

주의사항

우선 포괄양도양수란 사업의 동일성이 인정될 때만 가능합니다. 예를 들어 매도인은 임대사업자였는데, 매수인은 미용실로 직접 사용한다고 할 경우에는 사업의 동일성이 인정되지 않기 때문에 양도가 불가능합니다. 매도인이 임대사업자라면, 매수인도 임대사업자여야 합니다. 또 매도인이 일반과세자라면 당연히 매수인도 일반과세자, 간이과세자면 매수인도 간이 가세자 이렇게 동일성을 갖추어야지만 양도가 가능합니다. 여기서 임대사업자끼리만 포괄양도양수가 가능한 건지 궁금해하시는 분들이 계실 겁니다. 답은 아닙니다. 매도인이 미용실을 직접 운영했을 경우 매수인도 미용실로 운영을 하시면 됩니다. 카페일 경우에는 카페, 식당이면 식당 이렇게 임대사업자든, 사업이든 동일성을 갖추어야 합니다.

포괄양도양수 계약은 부동산에서도 많이 복잡해하고 어려워한다고 합니다. 그렇기 때문에 사전에 꼭 꼼꼼한 조사를 어느 정도 하신 후에 방문하시는 것이 좋을 것 같습니다. 쓰나미처럼 몰려온 부동산 규제에서도 몇 가지만 잘 활용을 하신다면 면 충분히 효율적으로 진행이 되기 때문에, 많은 정보와 지식, 공부가 필요한 종목이기도 합니다.

이상 포스팅을 마치겠습니다.