원상회복Q. 임차인이 계약 종료 후 원상회복 의무를 이행하지 않고 있습니다.실제 사건을 가공한 내용이니, 안심하고 변호사에게 사건을 의뢰해보세요. 실제 사건을 가공한 내용이니,안심하고 변호사에게 사건을 의뢰해보세요. 의뢰인 유형임대인 보증금 금액1억 원 이상, 3억 원 미만 월세 금액100만 원 미만 예상 원상복구 비용1억 원 미만 원상회복 관련 특약 여부특약사항 있음
임차인은 임대인으로부터 상가건물을 임차하여 사용하여 왔습니다. 이후, 당사자들은 임대차기간을 연장하지 않기로 합의하였고, 그에 따라 임차인은 원상복구공사를 진행하였으나, 누수 및 구조안전 문제에 대한 책임소재와 관련하여 다툼이 발생하였습니다. 이러한 상황에서, 임차인은 원상복구를 완료하였음을 전제로 임대인에게 상가건물을 명도하겠다는 의사를 밝히며 출입문 열쇠를 전달하고자 하였으나, 임대인은 원상복구가 완료되지 않았다고 주장하면서 출입문 열쇠의 수령을 거부하였습니다. 이에 임차인은 법무법인(유) 세종에 자문을 구하였고, 법무법인(유) 세종은 임차인을 대리하여 임대인에게 내용증명을 보내 “건물 출입문 열쇠를 요청하면 바로 전달하겠다”는 의사를 재차 전달하였습니다. 이와 관련하여, 임대인은 임차인을 상대로 원상회복의무 불이행으로 인하여 이 사건 건물을 임대하지 못함으로써 발생한 임대료 상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였습니다. 소송과정에서 원상회복의무 불이행 여부 및 소요 비용에 관한 감정이 진행되었는데, 임대인은 현장조사 절차가 진행될 때까지도 원상복구가 완료되지 않았음을 이유로 출입문 열쇠의 수령을 거부하다가 현장조사 이후에 따로 열쇠공을 불러 건물의 시건장치를 새로이 한 후, 그 때부터 비로소 상가건물에 대한 점유를 이전받은 것이라고 임차인에게 일방적으로 통보하였습니다. 한편, 감정결과 원상회복공사가 일부 완료되지 않았다는 사실이 확인되었고, 감정인은 잔여 공사에 소요되는 기간을 45일로 산정하였습니다. 그럼에도 불구하고 임대인은 감정인의 현장조사일까지 상가건물을 인도받지 못하였으므로 임대차계약 종료일 다음날부터 감정인의 현장조사일까지 약 8개월 기간 동안의 임대료 상당액이 자신이 입은 손해라고 주장하였습니다. 법무법인(유) 세종은, 기존 대법원 판결(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결)을 인용하여 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무의 이행지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 ‘이행지체일로부터 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액’으로 한정되고, 그 기간을 넘어 실제 원상회복이 완료될 때까지의 임대료 상당액 전부가 손해가 될 수 없음을 적극적으로 주장하였습니다. 특히, 법무법인(유) 세종은 이 사건의 경우 임차인이 수차례에 걸쳐 임대인에게 명도의사를 밝히며 출입문 열쇠를 전달하려고 하였으나, 임대인이 원상회복이 완료되지 않았다는 이유만으로 이를 거부하였다는 점을 그간 임차인이 임대인과 주고받은 문자, 이메일, 내용증명 등을 통하여 상세히 설명하였습니다. 그 결과, 제1심은 이러한 법무법인(유) 세종의 주장을 받아들여, 원상회복의무 지체로 인한 임차인의 손해배상책임을 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간인 45일의 임대료 상당액으로 제한하고, 이를 초과한 임대인의 청구는 모두 기각하는 내용의 판결을 선고하였으며, 위 판결에 대해 임대인이 항소하지 않아 그대로 확정되었습니다. <쟁점 및 판시> 대법원은, 위 판결에서 “임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 이행지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라 할 것”이라고 판시하고 있습니다. 이 대법원 판결은 임차인이 원상회복의무의 이행을 다하지 않고 있다는 이유만으로 만연히 원상회복이 되기만을 기다린 채 원상회복이 될 때까지의 임대료 전액을 손해배상으로 청구할 수는 없다는 것으로, 임대인 스스로 원상복구 조치를 취함으로써 원상복구 지연으로 인한 손해를 최소화하여야 한다는 점을 분명히 한 것입니다. 본 사안에서는 위 대법원 판결과 관련하여, (i) 임대인이 원상복구가 되지 않았음을 이유로 점유를 인도받는 것을 거부한 경우에도, 위 대법원 판결의 판시취지가 그대로 적용되는지, (ii) 원상회복의무의 범위와 소요비용에 관하여 당사자들 간에 다툼이 있어 감정절차의 진행이 불가피한 경우에도, 감정에 소요되는 기간을 고려하지 않고 원상회복에 소요되는 기간에 대해서만 손해를 전보받을 수 있는 것인지가 문제가 되었습니다. 법무법인(유) 세종은 (i) 비록 원상복구가 완료되지 않았다고 하더라도 임차인이 임대목적물의 점유를 이전하고자 한 이상, 임대인이 점유를 이전받아 스스로 원상복구를 하는 것은 충분히 가능한 것이고 또한, (ii) 원상복구의 범위 및 소요비용과 관련해서는 임대인과 임차인 사이에 다툼이 있을 수밖에 없는데, 이러한 경우에 감정절차에 소요되는 기간에 대해서까지 손해배상을 구하는 것은 대법원 판결의 판시취지에 부합하지 않다는 것을 적극적으로 주장하여 재판부를 설득하였고, 이러한 주장이 받아들여져 법원은 임차인의 손을 들어주는 판결을 선고하였습니다. 이 사건의 경우, 임대인은 추후 임차인으로부터 임대료 상당의 손해를 모두 전보 받을 수 있을 것을 자신하여 약 8개월 간 고의로 출입문 열쇠 수령을 거부하는 소송 전략을 취하였으나, 결과적으로 그러한 전략이 실패하여 장기간 상가건물을 임대하지 못하는 손실을 입게 되었습니다. 만약 임대인이 분쟁 초기부터 위 대법원 판결의 판시 취지를 면밀히 검토, 분석했다면, 이와 같은 법정 분쟁에까지 이르지 아니하였을 것이고 또 장기간 상가건물을 임대하지 못하게 됨으로써 발생하는 피해도 최소화할 수 있었을 것입니다. 이러한 점에서 이 사건은 분쟁 초기단계에서 법률자문과 소송전략의 수립이 얼마나 중요한지를 잘 보여주는 사례라 하겠습니다. 이 사건과 같은 임대차 관련 분쟁의 경우, 임대인과 임차인 사이에 감정의 골이 깊어 분쟁 초기에 섣불리 잘못 판단하고, 그러한 잘못된 판단이 소송 과정에서도 계속 이어지는 경우가 많습니다. 따라서 임대차 관련 분쟁에 있어서는 사건 초기부터 경험이 많은 변호사를 찾아 적극적으로 자문을 구하고, 법원이 확립한 기준에 따라 안전하고 신중하게 행동하여 불필요한 손실을 입지 않도록 주의할 필요가 있습니다.  김다희 변호사 (법무법인 지온) [편집자주] 본란에서는 임대차 종료 시 원상회복의무에 대한 김다희 변호사의 기고를 게재한다. 공단 등 국가기관, 의료기관 및 대형제약사의 송무 및 자문 업무를 다수 수행해온 김다희 변호사는 현재 강남 소재 법무법인 지온에재직하고 있다. “임대차 종료 시 전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복해야 하나요?” 안녕하세요, 대형로펌 출신 민사 전문 변호사 김다희입니다. 임대차 종료를 앞두고 임대차 원상회복의무와 관련한 분쟁 상황에 놓여계신가요? 지금 이 글을 읽고 계시다면 임대인과의 분쟁 상황 속에서 그 해결책을 찾고자 애쓰고 계신 원장님들이리란 생각이 듭니다. 저도 평소 한의원 임대차 원상회복의무와 관련한 상담을 많이 진행하는데요. 오늘은 많이들 궁금해 하시는 임대차 종료 시의 원상회복의무의 범위와 관련하여 쉽게 말씀드리도록 하겠습니다. ----------------------------------------------------------------------------- 민법은 사용대차의 차주가 목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 규정하고 있고, 이를 임대차에 준용하고 있습니다(민법 제654조, 제615조). ----------------------------------------------------------------------------- 즉, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 그렇다면 원상회복의 내용과 범위는 어떠할까요? 1. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무의 내용 및 범위와 관련한 약정이 있을 경우 그에 의합니다. 임대차가 종료된 때 임차목적물의 원상회복의 내용과 범위에 관하여 당사자 사이에 구체적, 개별적인 약정이 있는 경우에는 그에 의합니다. 2. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무와 관련한 별다른 약정이 없는 경우, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다. (1) 대법원은 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판시하고 있습니다. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부 시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). (2) 다만 대법원은 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다고 판시하면서, 이전 임차인으로부터 영업을 양수하여 운영하고 임대차계약서에 임대차 종료 시 그 원상회복의무를 정한 사안의 경우에는 설사 비용상황청구권을 포기한 사정이 있다고 할지라도 그와 같은 사정만으로 영업 양수한 시설의 원상회복의무를 면제하기로 하였다고 보기는 어렵다고 보아 전 임차인이 설치한 시설이라도 현 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판시하였습니다. 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). (1) 판례와 (2) 판례는 서로 상반되는 것이 아닙니다. (2) 판례는 영업을 양수하여 운영한 사정 및 임대차계약서에 임대차 종료 시의 원상회복의무에 관하여 정한 점을 고려하여 구체적, 개별적으로 원상회복의무의 내용과 범위에 관해 판단한 것일 뿐이지요. 3. 권리금 지급 사실만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복 비용을 당연히 현 임차인에게 청구할 수는 없을 것으로 생각됩니다. 최근 하급심 판결 중 “전 임차인으로부터 비품, 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품, 시설 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전 임차인의 비품, 시설의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다.”고 판시한 사례 등이 있습니다(서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507판결). 위 판례 등을 근거로 권리금 지급 사실이 있다면 무조건적으로 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무가 현 임차인에게 있는 것처럼 오인되는 경우가 있는 것 같은데요. 하지만 권리금 지급 사실 하나만을 가지고 현 임차인이 무조건적으로 전 임차인이 시설한 부분에 대해서까지 원상회복 의무를 부담한다고 할 수는 없습니다. 위 하급심 판례에서도 권리급 지급 사실 뿐 아니라 원피고가 작성한 임대차계약서에 전 임차인이 설치한 시설 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화 되어 있는 점 등을 고려하였다는 점을 기억하셔야 합니다. 즉, 결국 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 것이지요. 따라서 권리금을 지급한 사실 하나만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무를 현 임차인에게 지우는 것은 부당하다고 생각됩니다. 지금까지 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 살펴봤는데요. 꼭 기억하셔야 할 점 하나가 있습니다. 임대차 계약시 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 구체적이고도 명시적인 약정을 남겨 놓는 것이 향후 분쟁을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법이라는 것입니다. 부디 한의원 운영을 위한 임대차 계약 시, 원상회복의무의 내용과 범위에 관한 구체적인 약정을 남겨 놓으셔서 분쟁의 가능성을 최소화하시기를 바랍니다. |
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