집값이 상승할 때, 갭투자 등으로 수십 채를 보유한 집주인이, 부동산을 매매할 경우, 양도세나, 법적인 책임을 회피하기 위한 수단으로, 집의 명의를 유령법인을 세워, 이전하는 것입니다. 전세를 끼고 매입한 집이, 명의가 바뀌면, 집주인은 전세보증금을 돌려줘야 할 법적인 책임에서 벗어나게 되고, 새로운 법인이 보증금 반환 의무를 지게 되는 것을 악용하는 것입니다. 집값이 전세가 보다 많이 높다면, 큰 문제가 없지만, 부동산 경기 하락 등으로, 전세가가 집시세보다 비슷하거나, 높아지면, 사실상, 세입자 입장에서는 보증금을 반환받기가 매우 어렵습니다.
 최근에 상담한 두 가지의 사례도 비슷한 내용입니다. 사실, 집주인 입장에서는 집을 전세 준 후, 명의를 법인으로 바꾼 것으로, 본인은 전세보증금 반환의 법적인 책임이 없다고 생각할 것입니다. 하지만, 이에 대한 책임을 묻기 위해서, 이번 두 가지 사례의 소송에서, 새로 바뀐 집주인 즉, 법인을 피고 2로 하고, 임차인의 동의 없이, 집을 매매한 그전 집주인한테도 피고 1로 하여, 소송을 해야 할 것입니다. 따라서 두 피고를 상대로 , 연대해서 전세보증금을 반환하라는 취지로 소장을 작성했습니다. 처음 계약한 전세 집주인이 보증금 반환할 책임이 있다는 것입니다. 그래야, 깡통 법인으로 집 명의가 넘어가더라도, 전세보증금을 받아낼 수 있는 확률이 높아지는 것이기 때문입니다.
이와 유사한 사례 두가지를 소개하겠습니다. 실제 이번주에 상담한 의뢰인의 사연입니다.
처음에 입주할 때에는 등기부등본상 권리관계가 깨끗한 상태로 전입신고를 하고, 확정일자를 받았는데, 살면서 집주인이 법인으로 바뀌고, 이후 대부 업체에서 대출을 받으려고 집주인이 전세, 월세 계약서를 위조해서 제출했습니다. ( 이분은 세종시에 거주하는 전세임차인 ) 저는, 대부 업체에서 사실 확인 전화를 받고, 전세금액이나, 거주사실 등에 대해서 알려주지 않고, 집주인한테 만기일에 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 요구하면서, 통화 내용을 녹취하고, 내용증명을 발송했습니다. 이후에 또 한 번 전셋집 소유주가 법인에서 다른 개인으로 이전되기 위해서, 소유권이전등기 가등기가 매매예약을 원인으로 설정되어 있네요.
이런 경우에, 임차권등기를 하고 전셋집을 비워주고 나가야 할지, 전세보증금 반환 소송을 진행한 후 경매신청을 해야 할지... 판단이 되지 않습니다. 현재의 집주인은 여기저기 사기를 치고 다니고, 모든 재산이 가압류된 상태라, 연락 두절이고 잠적한 상태입니다. 이런 상황에서, 가. 전셋집에 가등기가 있으면, 경매를 신청할 수 없는지? 나. 위의 가등기를 말소하기 위해서 사해행위 취소소송을 해야 하는지, 가등기 말소 소송을 해야 하는지 판단이 서지 않습니다. 사실 이와 같은 경우가, 매우 드문 케이스입니다. 가등기가 있는 상태에서, 전세보증금 반환 소송을 진행한 후 경매를 하면, 낙찰자가 가등기 인수 여부가 문제가 되기 때문에, 경매를 진행하면 안 됩니다. 경매가 진행되더라도 낙찰가가 매우 떨어져서, 내 보증금을 받아내기 어렵겠지요.
따라서, 채권자의 지위를 이용해서, 대위등기라고 합니다. 빨리 명의이전을 진행하라는 소송을 진행한 후 명의가 바뀌면, 경매를 진행해야 할 것입니다. 물론,전세보증금반환 소송을은 그전에 시작을 하고, 나중에, 변경된 소유주한테 승계시키면 됩니다.
- 아파트(경남 진주시 초전 북로 20 초전 일동 APT 1608호)를 '18년 4월 5일, 2년 전세 계약을 보증금 일억 일천오백만 원에 했습니다.(공유자 3명, 개인) 이분 같은 경우는 아파트에 거주하는데, ( 경남 진주시 초전 일동 아파트) 2018년 4월에 전세보증금 1억 2천만 원에 계약을 했네요. 계약 당시 집주인은 3명 공동소유이고, 근저당 선순위도 없고, 깨끗한 상태라, 잔금을 치른 후 확정일자와 주민등록 전입신고도 완료한 상태입니다. 이후 1년이 지난 시점에서, 불안한 마음에 전세보증보험에 가입하려고, 등기부등본을 발급받아 보니, 소유권이전등기가 진행되고 있는 것을 확인한 것입니다. 매수인은 ***부동산 법인( 주 )입니다.
이 시기는 , 부동산 시세가 하락하여, 전세가가 매매가 보다 높은 시기였습니다. 따라서 전세보증보험 가입도 부결된 상태가 되었습니다. 살고 있는 전셋집이 임차인 동의 없이 다른 명의로 이전되는 경우에, 계약 해지 사유에 해당되므로, 내용증명을 발송하고, 계약 해지 통보를 했지만, 집주인은 아무런 반응을 하지 않았다고 합니다. 사실, 지금 집주인은 여기저기 부동산도 많고, 변제자력이 있는데, 무슨 **부동산 법인(주)라는 곳으로 집 명의가 이전된다면, 나중에 보증금 반환 소송을 해도, 유령법인이라면, 문제가 되므로, 집 명의 이전을 극구 반대했지만, 결국 명의변경이 되었고, 깡통 전세로 인해, 지금까지 보증금을 돌려받지 못하고 있는 실정입니다. 이런 상황에서, 집이 부동산 법인 명의로 바뀐 후, 추가로 근저당이 1억이 설정되었네요. 집주인은 전혀 연락이 안 되고, 부동산 법인 관련인도 누군지 확실하지 않습니다.
해당 부동산 법인으로 집 명의가 이전될 때, 집주인이 소유하고 있는 다른 10여 군데, 집들도, 모두 명의가 바뀌었고, 해당 주택에 똑같이 1억씩 근저당이 설정되었네요. 두 번째 사례가 가장 많이 있는 사례입니다. 대부분의 갭투자를 한 집주인이, 집값이 많이 오른 상태에서, 높은 전세가를 이용해, 전세를 준 후, 시세차익을 얻게 되고, 집의 명의를 유령법인을 세워 이전시킨 후, 경매로 날리는 것입니다. 정상적인 매매를 한다면, 시세차익에 대한 양도세와 각종 수수료로 실세 남게 되는 돈이 없기 때문에 이런 편법을 쓰게 되는 것입니다. 집값이 떨어져서, 전세보증금을 다 못 돌려준다고 해도 본인은 법적 책임을 회피한다고 생각하기 때문입니다. 그리고 공통적인 특징이, 이렇게 명의를 변경한 유령법인을 채무자로 해서 근저당권을 설정한다는 것입니다.
혹시, 경매가 진행되어, 집값이 높게 낙찰되는 경우는 가정한다면, 전세보증금을 돌려주고 남는 돈을 본인이 유령 채권자를 내세워, 배당을 받기 위한 꼼수인 것이지요. 정말, 집주인이 교묘히 법망을 피해, 알뜰하게, 집을 정리하는 방법입니다. 이런 경우에는 반드시, 해당 유령법인과, 그전 집주인을 공동피고로 해서, 전세보증금 반환 소송을 진행해야 할 것입니다. 여기는 전세보증금 반환 소송을 주로 취급하는 변호사 사무실입니다. 관련 내용에 대해서 이메일을 주시면 검토한 후 답변을 드리겠습니다. |
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