경매시세 알아보기 위한 방법 정리

부동산 투자 공부에서 빠질 수 없는 경매 현장조사 방법에 대해 알려드리겠습니다. 현장조사는 실제 해당 부동산에 방문하여 주변환경 및 상태(경사도, 노후도 등), 거주자 및 시세를 파악하는 등의 발품현장 조사와 사전 정보수집으로 나뉠 수 있습니다.

사전 정보 수집은 인터넷, 전화, 관련 서류를 통해서 현장에서 소요되는 쓸데없는 시간소요를 확 줄여줍니다. 아무것도 모르고 현장에가서 이리저리 다니다보면 별로 알아낸것도 없는데 시간만 가게 됩니다. 무작정 출발할것이 아니라 필요한 정보들을 미리 모아두고 이후 무엇을 현장에서 알아낼것인지 윤곽을 잡고 움직인다면 더욱 많은 정보를 모을수 있습니다.

경매 낙찰 후 미납되는 사례들 중 현장조사를 제대로 거치지 않아 해당 부동산의 심각한 하자를 발견하지 못해 보증금을 포기하는 사례가 많습니다. 현장조사는 필수적으로 거쳐야 하는 기본적이면서도 아주 중요한 단계라 할 수 있습니다.

부동산 경매 현장 조사 방법

주거용 현장조사 시 필수 체크사항들부터 알려드리겠습니다. 주거용에 익숙해지시면 상가에 대한 활용도 가능합니다. 기본적인 서류를 통해 파악할 수 있는 내용들부터 해야하기에 사전조사 요령과 어떤 사이트를 조사해야하는지도 알려드리겠습니다.

1. 사전조사

빌라, 오피스텔, 연립, 아파트 등 집합건물의 경우에는 등기부등본 및 건축물대장상의 주소와 현황이 일치하는지 여부를 확인해야만 합니다. 등기부등본의 경우 인터넷등기소를 활용해서 열람 및 발급이 가능하며 열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 발생합니다. 건축물대장은 정부24를 통해서 무료로 조회가 가능하니 활용하시면 됩니다.

현장조사를 떠나기 전에 온라인 지도(네이버 지도, 카카오맵, 구글지도 등)를 통해 주변환경 조사 필수체크. 학군과의 거리, 백화점, 마트, 대중교통 등의 주변인트라를 조사해야 합니다. 주요 집객시설이나 전철역에서 얼마나 떨어져 있는지에 따라서 부동산 가격은 천차만별로 차이가 생기기에 시세 파악시 도움이 됩니다.

미리 주변시세를 파악하고 가세요. 요즘은 아파트의 경우에는 편법적인 업/다운 계약서 작성이 잘 없지만 다세대, 빌라의 경우는 아직까지도 남아 있습니다. 국토해양부 실거래가를 통해 공개되어 있는 지번, 전용평수, 연식 등을 참고하여 해당 부동산과 비슷한 부동산을 추려 정리한 후 해당 물건지와 비교를 해보면 매매가/임대가 파악에 큰 도움이 됩니다.

2. 현장조사를 통한 시세파악

시세조사는 의외로 실전에서 가장 많이 실수하는 종목입니다. 초보뿐만 아니라 오히려 몇번의 투자경험이 있었던 사람들도 실수를 많이 합니다. 법원의 감정가격은 기본적으로 채권회수를 위한 감정평가로서 시세보다 높게 책정되는 것이 일반적이기 때문에 감정가를 무조건 신뢰해서는 안됩니다.

처음 모르는 지역의 부동산에 들어가서 대화를 이끌어 나가는 것이 부담이 많이되시겟지만 경험이 쌓이게 되면 자신만의 스타일이 생기고 능숙해지게 됩니다.

매수가격, 매도가격의 차이가 생각보다 큽니다. 시세 파악 시에는 매수자, 매도자로 각각 다르게 접근하여 파악해야 합니다. 즉 주변 부동산 6~10곳을 선정해서 절반은 매수자 입장으로 나머지 절반은 매도자 입장으로 조사해보시는 것이 좋습니다. 또한 급매가를 정확히 파악해야 입찰가 산정에 실수를 줄일 수 있습니다.

3. 주변 환경조사

- 대중교통(지하철은 특히 중요)

- 혐오시설 여부 체크(쓰레기 소각장, 철탑, 납골당, 구치소, 비행장 등)

- 초등학교, 중학교(학군 파악)

- 백화점, 마트, 병원, 공원, 관공서 등 편의시설 파악

해당 물건 조사

현장에 가면 단점부터 찾아야 합니다. 옥상과 복도를 돌아보면서 건물 크랙(균열) 정도는 어떤지 건물 누수는 없는지 등을 체크해야 합니다. 건물자체의 하자가 많은 경우에는 아무리 내부수리를 잘한다고 해도 임대및 매매가 수월하지 않을 수 있기 때문입니다. 

체크사항

- 도시가스 설치여부

- 주차장 여부(지하주차장, 필로티 주차장)

- 반지하일 경우 채광과 방향 확인 필수

- 옥상 방수공사, 곰팡이 흔적, 외벽 크랙(누수 체크)

- 전기계랑기(돌아가는지 여부를 통해 사람이 사는지 여부 체크가능)

- 경사도

- 우편물

1. 점유 상태 파악(전입세대, 세대합가 여부)

해당 물건지에 전입한 세대를 열람하는 것으로 얼마 전까지 해당 지역 주민센터에서만 전입세대 열람이 가능했지만 요즘은 전국 어느 주민센터에서든 신청 및 열람이 가능하게 되었습니다. 그러니 현재 본인이 사는 지역과 다르더라도 그냥 인근 주민센터에서 발급이 가능하니 사전확인 해보시기 바랍니다. 단, 방문시에는 신분증과 관련자료(유로사이트 물건정보지나 법원 경매 물건정보 출력)를 들고 가야만합니다. 수수료는 300원~500원 정도 합니다.

세대원 중에 세대주보다 전입을 빨리 한 사람이 있다면 최초전입일자를 기준으로 대항력을 취득하므로 그 부분을 반드시 확인해야만합니다.(전입세대 열람을 신청한 사람은 세대주보다 세대원의 전입일자가 빠른 경우 그 세대원의 성명과 전입일자를 열람할 수 있다 - 주민등록법 제 14조) 채무자와 성이 다른 점유자가 있는 경우 주민센트 직원에게 반드시 채무자와의 친인척 관계를 물어보셔야 합니다.

2. 관리사무소

관리사무소는 점유자 인적사항에 대해서는 개인정보라 알려주지 않으려 하는 것이 보통입니다. 하지만 의외의 수확이 있을수도 있으므로 물어보는 습관을 들여두시면 좋습니다.

체크사항

- 관리비 연체여부 및 금액

- 오피스텔의 경우 공실율, 기본관리비 및 내부옵션 사항

- 기본 관리비

- 점유자 파악(소유자인지 세입자인지 여부)

- 경매 관심 문의전화가 얼마나 있었는지(경쟁자 파악 - 입찰가 산정시 도움)

3. 특수사항 조사

해당 부동산의 점유자와 관련된 사항을 입찰전에 충분히 증거자료를 확보해두어야만 합니다. 예를들어 전입일이 말소기준권리보다 빨라서 서류상으로 대항력이 있어보이지만 의심이가는 경우 의외로 현장에서 답을 얻을 수 있는 경우가 많습니다.

선순위 임차인이지만 채무자와 함께 동거하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 임장(현장조사) 시 녹취기 및 현장사진, 우편물, 주변인 진술 등 증거자료 확보에 힘쓰는 것이 좋습니다. 또한 유치권 신고된 부동산의 경우 현장답사 시 실제 해당 부동산을 누가 점유하고 있는지도 반드시 파악해야만 합니다.

자료정리

부동산 투자를 하시다보면 경매는 필수적으로 공부하셔야만 한다는 사실을 절실히 느끼실때가 있습니다. 그 이유는 다양한 현장과 변수들을 경험하면서 부동산 일반투자든 경매든 물건을 보는 눈이란 것이 생기기 때문입니다.

현장조사를 다녀오면 조사자료를 정리해 두는 것이 좋습니다. 한번 현장조사를 다녀오고 괜찮앗던 지역은 비록 입찰과정에서 패찰을 하더라도 눈여겨보는 관심지역으로 따로 정리해두면 다음에 해당지역 시세를 파악할때 참고자료로서 활용되기에 훨씬 수월해집니다.

이런 자료들을 정리해 둔 자료는 시세파악 뿐만 아니라 주변 호재등 기본자료를 미리 확보해 둔 것이기에 꼭 주택이 아니더라도 상가를 조사할때도 많이 활용됩니다.

인터넷에 돌아다니는 현장조사보고서 등으로 한눈에 보기 쉽게 지역별, 용도별로 정리해두면 훨씬 많은 도움이 되실테니 임장(현장조사)후 자료 정리는 꼭 해두시는 것을 추천드립니다.

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