1) 네 .. 아울러 . 문자든 카톡이든 음성녹음이든 - 증거를 남겨놓으면, 향후 임차인이 우기는 상황에 대비할수 있겠죠.
2) 원칙적으론, 계약만료일 0시까지입니다 (자정) / 다만 .. 한밤중에 이사가는 사람은 드므니, 그날 낮동안 빠지겠죠.
만약 임차인의 사정상 / 임대인의 배려로 - 별도의 기일을 정하고, 그 연장된 기한동안 일할계산으로 협의도 가능합니다.
법으로 - 계약만료일까지 않나가면 - 너 구속 ! , 이런건 없어요.
실무에선 - 둥글게둥글게 임대인/임차인이 서로서로 배려하게, 중개하는게 가장 좋습니다.
- 임대차 계약 묵시적 갱신 : 임대차 존속기간 2년
- 임대 기간 후 자동 갱신 후의 2년 만기 전에도 임차인은 계약 해지 통보 가능
- 자동 갱신 후 계약 해지의 효력 발생 : 통지 후 3개월 후
- 집주인(임대인) 통보 기간 : 계약 만료 전 6개월~2개월, 계약 만료 통보 혹은 미계약 및 계약 조건 변경 통지해야
- 집주인(임대인) 해당 기간 미통보 : 동일 조건 재계약으로 간주
- 예외 : 2회 이상 연체, 시설 파손 등 시설물 보호 의무 위반 등
- 중개수수료 : 집주인의 과실로 임대인이 부담
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♥ 계약 갱신 요구할 경우
- 임대인(집주인) 거절 불가 : 세입자가 계약 만료 전 6개월~2개월 전에 계약 갱신 요구할 경우 집주인 거부 불가
- 세입자 : 계약갱신 요구권 1번 청구 행사 가능(정당한 이유 없다면), 계약 기간 2년, 갱신 후 세입자는 언제든지 계약 해지 가능, 효력 발생(통지 후 3개월 후)
- 갱신 임대차 : 전 임대차와 동일 조건 재계약 간주, 보증금과 월세 등 차임은 일정 비율 내에서 증감 가능
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전세 월세 계약 만료 후 묵시적 자동 갱신 1개월에서 2개월로 축소
주택임대차보호법에 의거 현재는 묵시적인 자동 갱신을 성립되기 위해서는 1개월 전부터 해약을 통지해야 한다. 하지만 이번에 개정을 하여 집주인이 2개월 전에 해약 통지를 해야 한다. 만약 2개월 후에 월세나 전세금, 전세보증금 혹은 계약 해지를 통보하면 법적으로 무효가 된다. 계약 종료일 전 2개월도 안남은 상황에서 나가라고 하면 법적효력이 없어 민사소송에서 세입자가 이긴다.
주택임대차보호법 전문 일부 내용(갱신의 건)
제6조(계약의 갱신) - 기존내용
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
- 제1항의 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 본다.
- 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
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//youtu.be/ZqMMaQAT7Go
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묵시적 갱신 후 계약 만료 후 이사
자동으로 계약이 연장된 경우 세입자, 임차인이 이사를 갈 경우 집주인, 임대인은 그에 응해야 한다. 12월까지 계약을 하고 자동 갱신으로 입주를 하고 있는 과정에 다음 해 2월에 이사를 갈 경우 법적으로 중개사 비용은 집주인 즉 임대인이 부담해야 한다. 계약이 자동연장이 되었지만 자동연장 후 세입자가 나가야 할 경우 부동산 수수료 및 중개 비용은 세입자가 아닌 집주인이 내야 한다.
계약 종료, 자동 갱신 후 이사갈 경우 보증금 지급 3개월
하지만 세입자가 계약 종료 후 임의로 자동갱신 후 이사를 갈 경우 전세금 등은 집주인에게 바로 청구할 수 없고 3개월의 기간을 주도록 한다. 집주인도 전세금 등 보증금을 마련할 시간을 주어야 하기 때문이다. 법적으로 세입자는 주인에게 계약 종료 후에 아무 때나 계약 해지를 요구할 수 있다. 물론 현실과 법은 다르지만 소송으로 갈 경우에 말이다. 단 3개월의 돈을 마련할 시간을 집주인에게 줘야 한다.
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월세나 전세를 살다가 계약기간이 만료될 때가 다가오면 반드시 집주인에게 "퇴거통보"를 해야됩니다.
퇴거통보를 하지 않으면, 묵시적 계약 연장으로 간주되어 자동으로 계약이 연장됩니다.
그래서 반드시 집주인에게 퇴거통보를 해야하는데, 이 통보를 하는 팁에 대해서 공유드립니다.
1. 퇴거통보를 해야하는 이유
- 퇴거 통보를 해야하는 이유는 굉장히 간단합니다. 퇴거통보를 하지 않으면, 집주인은 이 세입자가 계속 살것이라 생각할 수 있죠. 집주인도 세입자를 굳이 힘들게 새로 받을 필요가 없으니 금액을 올릴게아니면 연장해준다면 집주인입장에서도 편해집니다.
그런데 내가 만약 계약기간이 거의 다되서 집을 나가겠다고 퇴거통보를 한다면 집주인 입장에서는 굉장히 황당할 것입니다. 왜냐하면 1개월 전까지는 퇴거통보를 하게 되어있기도하고, 갑자기 나간다고 하면 세입자를 새로 구해야하고 보증금도 돌려줘야할텐데, 미리 말했다면 준비했겠지만 갑자기 말하면 준비하기도 어렵기 때문입니다.
그래서 간혹 1개월도 안남았는데 퇴거통보를 한다면, 다음세입자를 구하면 상관없다고들 합니다. 집주인 입장에서는 보증금을 따로 안빼줘도 되고 집을 방치하는 기간이 없기 때문에 이러면 상관이 없는게 되는 것이죠. 근데 갑자기 세입자를 구하기는 쉽지 않을테니 임차인 입장에서는 편하게 1개월 전에 퇴거통보를 반드시 하시는 것이 좋습니다.
2. 퇴거통보하는 방법
- 퇴거 통보하는 방법은 간단합니다. 집주인에게 최소 1개월 전에 집을 나가겠다는 의사를 표현하여 집주인과 서로 완만하게 의사소통이 되면 됩니다. 그런데 주의할 점은, 서로 누가 딴말할지 모르니 반드시 증거를 남겨놓아야 한다는 것입니다. 예를들면, 집주인이 같은 건물에 사서 만나서 "저 다음달에 나갈테니 새 세입자 구하세요~" 라고 이야기를 했어도, 막상 계약만료일에 집주인이 나는 그런 소리 들은적 없다. 라고 잡아때면 꼼짝없이 내가 새로운 세입자가 들어올때까지 움직이지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
그래서 가급적이면 퇴거통보를 "전화"로 하고 통화할 때 녹음도 해두는 것이 좋습니다. 그리고 확실하게 하기 위해 문자(또는 카톡 등 증거가 남을 수 있는 수단)로도 전화내용을 보내놓는 것이 좋습니다. 그리고 그래도 불안하시다면 "내용증명"을 보내두시면 집주인도 확실히 인지할 수 있고 나중에 딴소리를 하지 않을 가능성이 높습니다. (단, 내용증명의 경우 집주인에게 반드시 도달이 되야함) **꿀팁 : 내용증명이 도달되지 않을 시에는, 내용증명을 스캔하거나 사진을 찍어 문자로 집주인에게 보내놓으면 확실한 증거가 될 것입니다. (주의 : 내용증명의 경우 집주인에게 도달된 시점이 1개월 전이어야 합니다. 발송시점이 아닌 도달시점입니다!)
※ 요약
1. 퇴거통보는 충분히 여유가 될 때 미리미리 집주인에게 통보하는 것이 좋으며, 계약 만료 1개월 전에는 반드시 퇴거통보를 한다.
2. 퇴거통보를 할 때는 반드시 증거를 남겨둔다. (전화 녹음 + 카톡/문자 + 내용증명 보내기)