[가계약금 ‘최근판례’ 소개와 대책]
1. 가계약금 500만원을 매수인이 매도인에게 지급된 후에 계약서 작성전 매도인의 변심으로 계약이 파기되어, 매수인이 매도인을 상대로하여 소송으로 배액상환을 요구하여 대법원까지
진행된 사건입니다.
2. 가계약금 입금 전,후 보낸 문자내용
(입금전 공인중개사가 쌍방에게 보낸1차 문자)
○ 주 소 : 00아파트 000호
○ 매매대금: 4억5천만원
○ 현시설물 상태의 계약임
○ 계약금일부 2019.00.00.(500만원) 아래 계좌로 입금하기로 함
○ 매도인 계좌번호 : 농 협 : 000-000-000 매도인이름
○ 계약서 작성일 일주일 이내 협의
○ 잔금일(12월 중순,상호협의)하기로 함
이 계약을 진행합니다.
계약금의 일부도 계약금과 같은 효력을 지니므로 계약을 해지할경우 매도인은 계약금 일부의 2배, 매수인은 계약금 일부 포기시 계약을 해지할 수 있습니다.
이에 이의가 있으시면 입금전에 문자로 알려 주십시오.
(입금후 공인중개사가 쌍방에게 보낸 2차 문자)
○ 00아파트 000호 매매
1) 계약일시 : 2019년 00월00일(목) 오후 6시 30분
2) 장소 : 00부동산
3) 준비물 : 신분증,도장,계약금
계약금은 매매금액의 10%선에서 준비해 주시면 되고,통장으로 보낼수 있게 미리 한도액을 정해 놓으시면 됩니다. 00월 00일 뵙겠습니다.
3. 재판진행결과
●1심재판 [원고 ‘매수인’ 승소]
피고(매도인)는 원고(매수인)에게 3,000,000원 및 2019.9.20부터 다갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산된 돈을 지급하라.[2019가소 30849 가계약금]
●2심재판 [피고 ‘매도인’ 승소]
제1심판결을 취소한다.
가.관련법리
1) 해약금계약과 위약금계약은 서로 별개이다. `해약금계약`이란
"약정 해제권 유보조항 중 특히 일정한 금액, 즉 해약금을 계약상대방에게 지급함으로써 주된 계약을 해제할 수 있도록 정한 당사자사이의 합의"를 말하고, `위약금계약`이란 "채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전으로서, 위약금 지급에 관한 약정을 위약금계약"이라 한다.
2) 한편, 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제이다.
나아가 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금계약이 있을 때에 한하여 그 가계약금은 비로소 위약금의 성질도 함께 가진다.
나. 판단
1) 우선 원고가 피고에게 송금한 500만원은, 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되는, 이른바 ‘가계약금’에 해당하는 것으로 보인다.
따라서 쌍방간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 본계약의 계약금 상당액을 위약금이나 해약금으로 지급한다는 내용의 약정이 당연히 성립한다고 볼 수 없다.
2) 다만, 원고와 피고는 공인중개사부터 각 ‘이 사건 아파트에 대한 매매계약 체결 의무를 이행하지 아니하는 경우, 매도인은 가계약금의 2배, 매수인은 가계약금 포기시 계약을 해지할 수 있다.’라는 내용의 문자메세지를 받고, 이에 이의 없이 가계약금을 수수한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다.는 점에 대하여 의사의 합치가 있었다고 봄이 상당하다.
3) 그러나 이에 더 나아가 이 사건 가계약 체결 당시 당사자 사이에 위 가계약금을 위약금으로 정하는 약정이 있었는지에 관하여 살피건대, 피고가 본계약 체결 의사를 철회하고 원고로부터 계약금 배액의 지급을 요구받자 며칠 후 원고에게 그 일부인 000만원을 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, 앞서 든 증거들 및 변론전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합해 보면, 위 사실만으로는 당사자 사이에 별도의 `위약금약정`이 체결되었음을 인정할 만한 증거가 없다.
그렇다면 이 사건 가계약금은 해약금을 넘어, 위약금의 성질까지 가진다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.
가) 이 사건의 경우 원고와 피고는 서로 대면하지 아니한 상태에서 이 사건 아파트에 관한 중개 의뢰를 받은 공인중개사 F로부터 앞서 본 바와 같은 문자메세지만을 전달받고 500만 원을 수수하였다.
나) 위 문자메세지에 의하면 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 가계약금 상당액을 위약금으로 지급한다는 내용은 없다.
가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액을 제공하여 해약할 수 있다는 이른바 해약금약정은 채무불이행 시에 계약금 상당액을 손해배상액으로 예정하는 약정과 다르다.
다) 나아가 원고와 피고가 위 문자메세지에 기재된 내용 외 별도로 위약금약정을 하였다거나, 해약금약정을 위약금약정으로 간주하기로 합의하였다고 인정할만한 특별한 사정 또한 확인되지 아니한다.
4) 결론
따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
● 대법원
상고를 기각한다.
이 사건은 소액사건이므로 소액사건심판법 제3조 각호의 사유가 있는때에 한하여 상고할 수 있는데,상고이유의 주장은 그 어느 것도 이에 해당하지 않는다.
판결선고 2021.9.15.[2021다242598가계약금]
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[소액사건심판법]
제3조(상고 및 재항고)
소액사건에 대한 지방법원 본원 합의부의 제2심판결이나 결정·명령에 대하여는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 대법원에 상고 또는
재항고를 할 수 있다.
1. 법률·명령·규칙 또는 처분의 헌법위반여부와 명령·규칙 또는 처분의 법률위반여부에 대한 판단이 부당한 때
2. 대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때
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※ 재판요지 및 대책 : 재판부는 가계약내용중 “계약금의 일부도 계약금과 같은 효력을 지니므로 계약을 해지할경우 매도인은 계약금 일부의 2배, 매수인은 계약금 일부 포기시 계약을 해지할 수 있습니다.”라는 문구는 해약금계약으로 볼수 있어서, 별도의 위약금계약의 내용이 문구가 없으므로, 매수인의 매도인에 대한 계약이행 불이행으로 인한 위약금을 청구할수 없다고 판단하였는바, 향후 가계약금 보낼시에는 아래와 같은 서식을 문자로 보내야 할 것입니다.
[부동산 가계약서]
1. 부동산의 표시 :
2. 매매예정금액 :
3. 가계약금 :
4. 본계약체결일 :
5. 매도인 인적사항 :
6. 매수인 인적사항 :
7. 매도인 계좌번호 :
8. 거래약정내용 :
가. 다른약정이 없는한 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할수 있고, 계약체결후 매도인,매수인 어느한쪽이 계약불이행하는 경우는 가계약금을 위약금으로 본다.
나. 가계약의 효력은 가계약 체결일로부터 본계약이 체결될 때까지 유효하다.
다. 본 가계약은 매도인/매수인에게 위 부과조건이 기록된 본 가계약내용의 문자를 핸드폰으로 발신하여 동의를 받고, 가계약금은 온라인 송금한다.
가계약 정식 용어도 아니고 어디에도 없는 단어이지만 실무에서 종종 사용하는 가계약 가계약금 대표적인 분쟁 몇 가지 체크해 보려고 합니다 정식으로 계약을 체결하기 전에 계약을 하겠다는 의사표시로 소액을 먼저 지급하는 것이 가계약인데 중요 부분 3가지가 확정된 상태라면 가계약도 유효한 계약인데 가계약을 한 이후에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다
임대인이 잘못한 경우도 있고 임차인이 떼를 쓰는 경우도 있고 공인중개사가 실수해서 그러한 경우도 있고요 가계약 분쟁 가장 흔한 다섯 가지 케이스 살펴보면서 어떻게 해야 분쟁을 미연에 방지할 수 있는지 체크해봐요
가계약금의 효력 반환 돌려받기 환불 계약해제 시 분쟁 사례
1. 세부 조건이 협의되지 않은 상태에서 임대인에게 가계약금을 송금했다가 추후 조건 조율이 되지 않는 경우
중개업자 실수일 수도 있고 좀 안일하게 생각해서 발생하는 경우가 있어요 조건이 대부분 맞추어졌는데 임대인은 2년 기간을 주장하고 임차인은 1년을 주장합니다 공인중개사 입장에는 고생 다 해놓고 이것 때문에 계약이 깨질 거 같으니깐 가계약금을 임대인한테 가계약금을 보내는 거예요 깨질까 봐 걱정돼서 만나서 계약서 작성할 때 맞추어 보려고 이렇게 생각하고 가계약금을 송금했는데 며칠 뒤 계약서 작성할 때 이게 결국 해결이 안데요 임대인이 싫으면 하지 말라고 하고 가계약금 못 돌려준다고 하면서 그냥 가버리고 임차인은 임차인대로 자기 잘못한 거 없는데 화가 나있고 오히려 2배로 내놓으라고 요구하기 시작합니다 가계약금이 넘어갔다는 계약이 성립되었다는 걸 전제로 합니다 그렇다면 계약이 성림 된 그 시기에 이미 모든 조건이 조율도 있어야 합니다 계약기간이 분명히 조율 안 데고 있는데 서로 다른 주장을 하고 있는데 계약이 깨질까 봐 나중에 해결할 생각으로 일단 알겠습니다 하고 돈을 넘기는 케이스인데 이러면 안 됩니다 공인중개사들은 돈을 보내기 전에 절대 조율이 안 데는 것을 돈을 보낸 다음에 조율할 생각하지 말아야 합니다 초보 공인중개사 실수 문제로 책임문제에서 자유롭지 않습니다
2. 계약조건을 협의한 상태에서 임대인에게 가계약금을 송금했는데 당사자 중 일방이 말을 바뀌는 경우
조건이 다 맞추어졌어요 서로 시간이 안 맞으니깐 1주일 뒤에 쓰기로 하고 가계약금을 송금했는데 계약 날 둘 중에 한 명이 말을 바꾸는 경우예요 주로 임차인이 보다 임대인 측에서 이렇게 하는 경우가 많은데 중개업자한테는 도배를 해주기로 약속해놓고 임차인 앞에서는 언제 그랬냐 한다든가 계약기간 1년을 동의해 놓고 계약서 쓸 때는 원래 임대차 계약은 다 2년이야 이러면서 중개업자가 멀 잘못한 것처럼 몰아가는 경우가 있어요 빌라에서 분명히 월세에 관리비 포함된다 그랬는데 계약서 작성한 날에 관리비 5만 원이 나오는 경우 자기는 중개사한테 말했다 이런 갑자기 말 바꿈 때문에 계약이 깨졌을 경우에는 중개업자는 녹취본을 가지고 있어야 합니다 임대인 측에 돈을 보내기 직전에 조율된 그 내용을 간단하게 정리해서 문자나 카톡으로 양쪽 당사자에게 보내는 게 좋습니다 중요 내용에 대한 통화를 할 때에는 녹음을 생활화하고 가계약금을 보내기 전에 조율 내용을 간단히 정리해서 문자나 카톡 발송 권해드립니다
3.확인설명 미비를 이유로 임차인이 계약 무효를 주장하는 경우 등기상의 융자 상태 위반건축물 존재 여부
등기부등본상의 융자 상태가 정말 적은데도 불구하고 이걸 이유로 무조건 불안해서 못하겠다고 하시는 분들이 있어요 주로 임차인 측 이런 트러블이 생기는데 사실 대부분 임차인 마음이 바뀐 거예요 단순 변심인데 가계약금을 못 돌려받으니깐 중개업자 실수로 몰아가는 거예요 융자가 적은 건 알겠지만 그래도 불안해서 싫데요 중개업자의 실수로 몰리기 딱 좋아요 보통은 계약이 성립되기 때문에 못 돌려받는다고 설명할 텐데 계약이 성립되는 순간 확인 설명해 줘야 하는데 네가 해준 근거 있냐 임차인이 주장하면 사실 가계약 때 중개대상 확인 설명 안 하는데 이럴 때에 대비해서 가계약금을 임대인 축에 넘기기 전에 등기부등본 건축물대장 다 열람해보는데 그냥 핸드폰으로 사진 찍어서 카톡으로 임차인에게 보내세요 융자 간단하게 설명해 주면서 그럼 이런 분쟁을 사전에 막을 수 있습니다 등기부등본과 건축물대장을 중개업자만 보지 말고 사진을 찍거나 스캔을 떠서 상대방 핸드폰에 전송할 것을 권해드립니다
4. 계약서가 없다는 이유로 계약이 무효라고 주장하는 경우
내가 마음이 바뀌었는데 계약서가 없으니 이 계약이 성립이 안 덴 거다 그러니 가계약금을 돌려달라 주장할 수 있는데요 중개업자 입장에서는 좀 답답합니다 내가 보관하고 있으면 돌려주면 되는데 임대인이 안 돌려준대요 그런데 임차인은 막무가내예요 우리나라 민사 계약은 불요식 계약입니다 계약에 함에 있어서는 특별한 형식을 요하지 않습니다 계약서가 없다고 해서 계약이 무효가 아니라는 것은 우리가 다 알고 있잖아요 계약서가 없어도 몇 가지 사항이 충족되면 유효하게 성립된 거예요 그러면 사람 사는 세상에서 다 약속대로 믿고 지키면 되지 왜 굳이 계약서를 작성하느냐 계약서는 훗날 당사자 한 명이 말이 달라졌을 때 대비한 증거 서면입니다 계약서의 존재 이유는 계약의 필요조건이기 때문이 아니라 훗날 증거자료로 사용하기 위해서예요 사람이라면 시간이 지나면 고의로 말을 바뀌는 경우가 있고 기억이 왜곡되거나 기억이 없어질 수도 있어요 그렇게 고의 실수 말이 달라지기 대비해서 증거자료로써 계약서 작성을 하는 것입니다 민사 계약의 대원칙 불요식 계약입니다 계약서 안 썼다고 무효라는 주장 받아들이기 쉽지 않습니다
5. 계약이 성립된 것은 인정하지만 민법상 24시간 이내에는 계약 철회가 가능하다고 주장하는 경우
24시간 이내에는 계약을 철회하고 계약금을 돌려받을 수 있다고 민법에 규정에 되어있다 이렇게 주장하는 분들이 아직도 있어요 민법이 아니라 우리나라 어디 법률 조문에도 이런 규정은 없습니다 아직도 이걸 믿고 있는 사람이 있어요 그런 거 절대 없습니다
가계약서 양식 파일 첨부합니다
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ⅰ. 부동산 계약 계약금 위약벌 손해배상 예정 위약금 이란
부동산 계약 계약금 위약벌 손해배상예정 위약금 이란
계약을 통해 일방이 채무불이행 한경우 위반한 당사자가 그 상대방에게 지급하기로 예정된 금원을 위약금이라 합니다 위약금에는 손해배상 예정 및 위약벌이 있는데 원칙적으로
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ⅱ. 계약 해지 시 파기 시 계약금 반환 10% 특약으로 해약금 명확하게 기재
계약 해지시 파기시 계약금 반환 10% 특약으로 해약금 명확하게 기재
부동산 금액은 큰 목돈이 필요합니다 부동산 거래 시에 그만큼 큰돈이 들어가기 때문에 계약금 및 중도금 잔금 형태로 이행하게 됩니다 거기서 더 쪼개어지면 1차 계약금 2차 계약금
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ⅲ. 가계약 후 파기 위약금 계약해제 시 가계약금의 효력 반환 돌려받기 특약 배액 배상 상환 가계약 계약 차이
가계약후 파기 위약금 계약해제시 가계약금의 효력 반환 돌려받기 특약 배액배상 상환 가계약
부동산 분양 매매 전세 월세등 계약을 진행할때 계약금을 주는데 이 계약금 의미를 체크해보면 우선 부동산 마음에 드는 매물을 계약할때 가계약금조로 많이들 계약을 하시는대요
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