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무보증 원룸 계약시 주의사항!! 단기임대 계약서 작성시 유의사항
안녕하세요~ 하우스 스토리 이소장입니다.
오늘은 최근에 많이 거래되는 무보증 원룸,, 단기임대차 계약들을 많이 하시는데요~
이럴때 필요한 주의사항들을 살펴볼까 합니다~~
무보증 원룸 계약시 주의사항
- 최근에 수익률을 극대화시키기 위한 무보증 원/투룸들의 계약이 많이 이루어집니다.
단기간 사용을 하기를 원하는 임차인들을 위해서 1년 계약이 아니고 3개월 정도로 끊어서
계약해주면서 조금 더 월세를 받는 방식이죠~
여기에는 여러가지 주의사항이 있습니다. 그래서 계약서 작성이 중요하죠!!
몇가지 부분을 임대인과 임차인 입장에서 살펴보겠습니다!!
● 예치금 -보증금은 없지만 예치금이란 부분을 받음, 통상 1개월 월세분을 받는다고 생각하면 됩니다.
임대인 : 세입자가 공과금을 미납한다던가 시설물을 파손할때를 대비해서 미리받아놓아야 합니다.
임차인 : 만약 시설물 파손이 없거나 공과금이 완납되었다면 돌려 받을수 있는
금액이라고 생각하시면 됩니다.
통상 임대차기간은 3개월로 하지만 계약서에 명시된 기간을 채우지 못하면 예치금을
돌려받지 못하는 경우가 생길수 있으니 만약 개월수를 못채울경우 미리 임대인과
조율해서 페널티를 최소화해야 합니다.
● 관리비 항목체크
임대인 : 관리비를 조금 더 받더라도 공과금을 합산해주는게 좋습니다.
즉 수도료라던지, TV,인터넷요금을 관리비에 합산에서 청구하는것이 차후에
정산하기가 편합니다. 또 TV,인터넷 사용료는 업체에서 대부분 장기계약을 원하기 때문에
임차인 입장에서 더비싸게 사용료를 지불할수 있으니 차라리 임대인이 가입하고
임차인에게 사용료를 관리비에 조금더 포함해서 받는것이 유리합니다.
임차인 : 위에서 언급한것처럼 관리비에 추가적으로 포함된것이 무엇인지 확인하고
계약할 필요가 있으며 혹시 주차부분도 가능여부를 계약서에 명확히 표시하는것이 좋습니다.
● 퇴실청소비 – 무보증렌탈은 세입자가 자주바뀌고 입주를 그날 즉시 하는 경우가 많기 때문에
집내부가 항상 청소되어 있는 상태로 유지해야합니다.
임대인: 경쟁력있는 부분으로 임대사업을 하시려면 퇴실하는 호실에 대해서 직접 청소하시고
임차인에게 퇴실청소비를 안받아도됩니다. 하지만 청소가 잘안될가능서이 높아서,
조금 저렴한 청소업체를 이용해서 청소를 맡기고 청소비를 임차인에게 받을수도 있습니다.
임차인 : 들어갈때 청소비를 내고 깨끗한 상태에서 들어오기 때문에 이사오시면서 청소를 따로
하실필요가 없고 퇴실하실때도 청소를 따로 해주지 않아도 되기 때문에
조금더 편리할수 있습니다. 단 너무 비싼 퇴실청소비를 요구하는 임대인들에게는
청소비 조정을 요구 할수있습니다.
● 중개수수료
임대인, 임차인 공통 : 중개수수료는 적은 개월수를 계약한다고 해서 중개수수료가
저렴하지는 않습니다. 임대차 중개수수료 요율에 따라 적용되고
1개월을 거주해도 똑같이 중개수수료를 받기 때문에 계약전에 임대인과 임차인
모두 중개수수료 부분을 미리 공인중개사와 협의할 필요가 있습니다.
원룸을 알아보면서 돌아다니다보면 간혹 단기 매물이 있더군요. 3개월 정도 단기임에도 불구하고 집주인(건물주)로서는 공시로 냅두느니 조금이라도 더 뽑는게 낫겠다는 측면에서 인듯합니다.
단기는 크게 계약에 상관없이 임대가 되는 줄 알았는데 계약서는 작성을 꼼꼼히 하더군요. 풀옵션 가격이 30만원 정도였습니다. 비수도권이 역시 가격이 굉장하구나 싶었습니다. 월세 1년 계약이면 관리비 포함 더 낮추는 것도 가능하지만 단기 계약은 조금더 올려서 받는 듯 했습니다.
세대내부의 도시가스, 전기요금은 월세별도로 세입자가 지불해야했습니다. 임대만료후 입주시와 동일하게 청소를 해야한다는 경고가 붙어있었습니다.
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전북에 사는 박OO(26)씨는 이번 여름에 서울 종로에 있는 월세 원룸을 단기로 빌리기로 했다. 방학동안 종로에 있는 영어학원을 다니기 위해 서울에서 머물 곳을 찾던 중 서울에 사는 친구가 방학동안 고향으로 내려가 비게 된 집을 빌려
쓰기로 한 것이다.
박OO 씨는 “월 70만원 원룸을 30만원에 지내기로 했어요. 저는 2개월 정도만 지낼 수 있어서 좋고 친구 입장에서는 어차피 빈방인데 월세 부담이 한결 줄어서 서로 만족하고 있어요”고 말했다.
“방학 때 잠깐 방 구하시는 분?”, “한두 달간 원룸 쓰실 분 구합니다”라는 공고 본 적 있으신가요? 위와 같은 사례처럼 최근 방을 빌려서 살고 있는 임차인이 또 다른 임차인을 구해서 단기간 임대를 해주는 일이 많아졌습니다. 특히, 대학생들 사이에서 유행하고 있다고 합니다.
학교 옆에서 자취를 하고 있는 학생들은 원룸 계약을 1~2년 단위로 하는 경우가 많습니다. 방학 동안 집에 내려가는 학생들은 원룸에 살지 않아도 월세를 그냥 내야하는 것이죠! 비싼 월세가 부담스러웠던 사람들은 집을 비우는 동안 지인이나 단기간 동안 지낼 사람을 구하기 시작했습니다. 이처럼 기존 세입자가 임대한 방을 제 3자에게 다시 빌려주는 것을‘전대’라고 합니다.그런데 임대해서 살고 있는 방을 또 다른 사람에게 빌려주는 것은 자유롭게 해도 괜찮은 것일까요? 청년정책에서 바로 알려드립니다!
전대는 짧은 기간만 방을 빌려주는 경우가 많습니다. 그래서 집주인 모르게 해도 괜찮을 것이라고 생각하시는 분들이 거의 대부분인데요. 민법상 임차인이 임대인 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대 할 수 없다는 조항이 있기 때문에(민법
제629조 참조) 반드시 집주인의 사전 동의가 필요합니다.만약, 원래 집주인의 동의 없이 전대 거래가 이뤄질 경우에는 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
(원래 살고 있는 사람 = 전대인 , 단기간 방을 빌리고자 하는 사람 =
전차인)
- 집주인에게 발각되면 보증금을 돌려받지 못하거나 임대 계약 해지를 통보 받을 수 있음
- 집주인은 임차인에게 피해보상과 중개수수료를 추가로 요구할 수 있음
- 전차인은 집주인의 퇴실 요구 시 저항할 권리가 없음 (월세 환불 X)
- 전대인이 보증금을 빼돌려 잠적하는 등의 불미스러운
상황에서 법적 보호를 받을 수 없음
방을 잠시 빌려주는 전대인과 빌려 쓰는 전차인 모두가 피해를 입을 수 있습니다.집주인의 동의가 없는 전대는 법적인 보호를 받지 못한다는 점을 꼭 명심하시고, 전대인과 전차인은 모두 전대 거래 시 집주인에게 상황을 먼저 설명하고 동의를 필히 구해야 합니다.
어떻게 보면 당연한 이야기이지만, 지인과의 거래에서는 흔히 놓치는 부분입니다. 단기 거래가 많아 보통 직거래로 이뤄진다는 점을 악용하는 사람들이 있습니다. 실제로 단기 전대를 위해 미리 월세를 입금했는데 전대인과 연락이 끊겼다거나, 입주를 해보니 시설이 좋지 않거나 청소가 전혀 되어 있지 않아서 자비로 해결했다는 피해사례들이 많습니다. 이를 사전에 방지하기 위해 반드시 ‘계약서’를 작성하시는 것이 좋습니다.
전차인은 거래 시 집주인의 동의를 얻었는지 그리고 현재 방의 상태와 파손 발생 시 수리비의 책임 여부 등을 계약서로 문서화 해두시는 것이 좋습니다. 계약서를 작성하고 2주 이내에 전입신고 등 대항요건을 갖추면 짧은 기간이지만 기존 세입자가 가졌던 권한을 그대로 이어받을 수 있기 때문에계약서가 있고 없고의 차이가 매우 크다고 할 수 있습니다!
전대 거래 시 사용 가능한 ‘전대차 계약서’를 알아두세요!
전대 계약 시 작성하는
‘전대차 계약서’ 예시 이미지입니다. 일반 부동산 계약서와 거의 다름이 없습니다. 여기에 전대인과 전차인의 인적사항과 거래 금액 그리고 특약사항 같은 것들을 합의해서 적으시면 됩니다. 앞서 말했듯이 계약서를 가지고 있으면 조금 더 안전하게 법적 보호를 받을 수 있으니, 어렵더라도 차근차근 적어서 꼭 가지고 계시면 좋겠습니다.
전대차 계약서 외에도 ‘전대차 동의서’ 도 있는데요.
만약, 기존 임대계약서에 전대에 대한 내용이 없다면, 전대인은 반드시 집주인에게 전대 계약 가능 여부를 물어야 합니다.구두로
괜찮다고 할 수도 있지만 이를 문서로 기록해두는 것이 훨씬 좋겠죠? 전대차 동의서는 임대인이 전대인과 전차인의 거래를 공식적으로 동의한다는 것을 증명하는 문서입니다. 전차인은 임대인의 동의 여부를 증명하는 동의서까지 가지고 있으면 문제가 발생해도 최대한의 조치를 받을 수 있는 것입니다!!
지금까지 알려드린 내용을 요약하자면 이렇습니다!
■ 계약 이전에 반드시 집주인이 동의했는지 확인할
것!
■ 구두계약보다는 계약서를 활용하여 계약을 진행하는 것이 좋음!
이 2가지 사항을 꼭 기억하시길 바랍니다!
전대인과 전차인 모두 비싼 월세를 조금이라도 더 아끼고자 하는 마음에 이러한 단기 임대 거래가 이루어지고 있습니다. 전대인은 방을 비우는 동안 월세를 아낄 수 있어서 좋고, 전차인은 잠깐 지낼 곳을 구할 수 있어서 좋은 것이죠! 하지만, 좋은 거래라고 해도 지킬 것은 지키면서 진행해야 모두가 불이익을 당하지 않는다는 점을 기억해주세요!
원문출처 : 청년들이 모이는곳 청년정책 사용설명서