리모델링 절차 기간 - limodelling jeolcha gigan

▣ 아파트 리모델링 장점
1) 주택법 규제 덜함
2) 공사 소요기간 비교적 짧음
3) 안전진단 통과 수월함
4) 초과이익환수제 미적용
5) 조합원지위승계 매매가능

리모델링 증축 공사 방법은 수직증축, 수평증축으로 나뉩니다.

# 리모델링 증축 공사방법
1) 수직증축 : 수직으로 증축(층수를 늘림) 
2) 수평증축 : 수평으로 증축(평수를 늘림)

수직증축은 14층 이하 아파트는 최대 2개 층까지 증축할 수 있으며, 15층 이상 아파트는 최대 3개 층까지 증축이 가능합니다. 반면, 수평증축은 85㎡ 미만은 전용면적 30%이내, 85㎡ 이상은 전용면적 40% 이내까지 증축이 가능합니다.

수평증축을 하게 되면 세대당 면적이 증가하기 때문에 거주 환경이 쾌적해진다는 것에서 장점이 있고, 수직증측을 하게 되면 세대수가 늘어나기 때문에 분담금을 줄일 수 있다는 것에서 장점이 있습니다.

대부분의 아파트 리모델링은 수평증축으로 이루어지고 있는데, 수평증축과 비교해 수직증축의 경우 받아야 하는 안전진단 횟수도 늘어나고 절차도 까다롭기 때문에 건설사가 꺼려하는 부분이 있습니다. 또한 공사 소요기간도 크게 늘어나기 때문에 대부분은 수평증축, 별동증축을 추진하는 편입니다.

아파트 리모델링에는 단점도 분명히 존재합니다. 리모델링은 내력벽을 그대로 유지하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 발생합니다. 즉, 기본적인 구조변경이 힘듭니다. 최근 인기가 많은 아파트 구조는 4베이지만, 리모델링을 하는 아파트의 경우 대부분이 2베이인데 이러한 구조변경이 힘들다는 것입니다.

앞서 말씀드렸듯, 리모델링 수직증축과 수평증축에는 각 아파트의 층수와 평수에 따른 상한점이 있습니다. 따라서, 아파트 재건축과 비교해 아파트 리모델링은 수익성이 다소 떨어질 수 밖에 없습니다.

▣ 아파트 리모델링 단점
1)기본적 내부구조 변경 힘듬
2) 증축에 상한점이 있기 때문에 수익성 떨어짐

아파트 재건축

리모델링이 기본적인 골조를 유지해 증축 및 개축 했다면, 아파트 재건축은 골조까지 모두 철거하고 새롭게 아파트를 짓는 것을 말합니다. 아예 새로운 아파트를 짓는 것이라 봐도 무방하며, 단지 및 세대의 설계가 자유롭기 때문에 아파트 리모델링과 비교했을 때 보다 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

# 아파트 재건축 장점
1) 신축 아파트 
2) 수익성 높음

재건축이 리모델링과 비교했을 때 수익성이 높은 것은 사실이지만, 그 절차가 굉장히 까다로운 편입니다. 재건축은 30년 이상이 지난 노후 아파트를 대상으로 실시하며, 안전진단도 D, E 급 이하를 받아야 합니다.

또한 재건축을 위해선 해당구역에서 추진위원회를 구성하여 조합설립인가를 받아야 합니다. 조합설립인가가 법적인 효력을 갖게 하기 위해선 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/4 이상이 재건축에 동의해야 합니다. 즉, 아파트 건축물 등의 소유자 중 75%가 동의해야 합니다.

공사 기간도 평균 10년 정도로 리모델링과 비교해 긴 편입니다. 기부체납, 소형임대주택건립, 초과이익환수제를 적용받으며, 조합원지위승계 또한 제한되기 때문에 매매도 제한적이라는 단점들이 존재합니다.

# 아파트 재건축 단점
1) 각종 규제가 많고 절차 또한 복잡함
2) 공사 기간이 길고 분담금이 큼
3) 기부체납, 임대주택 의무비율, 초과이익환수제 적용
4) 조합원지위승계 제한

정리

아파트 리모델링 재건축 중 투자를 생각하고 계시다면 재건축를 선택하는 것이 아파트가 좋겠지만, 투자금이 부족하다면 요즘 같이 재건축 규제가 심해지고 있는 때에 좋은 입지의 리모델링 되는 아파트를 찾아 선점하시는 것도 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다. 지금까지 아파트 리모델링 재건축에 대해서 알아봤습니다.

게다가 6.17 부동산 대책 이후 재건축 조합원이 되려면 2년 이상 실거주 요건이 생겼지만, 리모델링에는 사업 계획 승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자라면 누구나 리모델링 조합원이 될 수 있습니다.

반대로 리모델링의 단점 또한 뚜렷하게 있습니다. 가장 큰 문제는 시공사의 사업성이 재건축만큼 크지 않다는 것입니다. 리모델링은 수평증축과 수직증축이 있습니다. 수평 증축은 전용 면적의 최대 30% 이내(85m2 미만 40%)에서 늘릴 수 있고, 수직 증축은 15층 이상이면 최대 3개 층까지 증축 할 수 있습니다.(가구 수는 최대 15%까지 증가)

가구나 층수, 면적 증가에 제한이 없는 재건축과는 반대로 리모델링은 규제하는 부분이 많아서 수익성이 낮을 수 밖에 없습니다. 그러므로 중소형 단지에서는 조합원 분담금이 재건축과 비교해 더욱 늘어날 수 밖에 없습니다.

리모델링 사업의 발목을 잡는 가장 큰 문제는 내력벽(건물 하중을 받치는 벽) 철거 입니다. 내력벽 철거 이슈는 2016년 매년 쟁점화 되어왔으나, 안전성 등의 이유로 수 년째 표류 중입니다. 향후 내력벽 철거 허용에 따라 사업성이 크게 향상 할 수도 있습니다.

리모델링의 절차

1. 리모델링 조합 창립총회 개최

2. 조합설립 인가 완료

3. 시공사 입찰 → 시공사(1차) → 시공차(2차) → 시공사(선정)

4. 안전진단(진행) → 안전진단(완료)

      - B급(수직/수평 증축), C등급(수평증축)

5.  심의준비(수평,수직 별동방식) → 심의완료(허가 동의 추진)

6. 허가준비(권리변동 의결) → 허가신청(2차 안전성 검토 보완) → 사업 계획 승인(신청)

7. 허가사업 계획 승인(완료)

8. 이주(진행)

9. 공사진행 + 일반분양

10. 리모델링 새아파트(입주) 공사기간 대략 30~36개월(약 2년 8개월)

리모델링 아파트 참고사항

1. 용적률 : 상대적으로 낮으면 재건축파들과 갈등이 생길 수 있습니다.

2. 세대수 : 1,000세대 이상되면서 뛰어난 조합장이 있거나 주민 협의가 잘되어 사업기간이 짧은게 가장 좋겠지만, 세대주 500~1000세대 정도면 적당,  세대수가 너무 많으면 주민 협의가 잘안될 확률이 있습니다. 

3. 평수 : 적을수록 유리(작은 평수일수록 수직증축의 기대치가 높아 협의가 잘됩니다)

4. 구조 : 판상형이 좋음

          (타워형은 불가능 한건 아니지만, 가운데 부분의 설계가 어렵고, 조합원들끼리 서로 비교하여 장단점 비교로 인해 잡음 발생 우려)

5. 아파트 가격(평단가)

  - 급지가 좋고, 아파트 가격이 비쌀수록 리모델링 가능성이 놉다고 봅니다. 땅값이 비싼 곳 일수록 헌 아파트와 새아파트의 갭 차이가 크기 때문에 사업성이 좋기 때문입니다.

6. 벽식 구조보다는 루멘 구조가 유리 : 벽식 구조는 내력벽을 건드리기가 쉽지 않지만, 루멘 구조는 상업용 건물처럼 기둥이 존재하고 여기서 하중을 받는 형식이므로 내부의 벽체를 수정하기 쉬움.

7. 층고가 높을수록 좋다 : 90년대 지은 아파트 대부분은 2,3미터인데, 새롭게 리모델링을 하면 층간소음, 스프링쿨러 등을 설치해야 하므로 세대 높이가 낮아 질수 있기 때문입니다.