도시형생활주택 문제점 - dosihyeongsaenghwaljutaeg munjejeom

도시형생활주택 단점

오늘은 도시형생활주택 단점에 대해 얘기해 보겠습니다. 요즘 아파트 공급이 수요에 비해 턱없이 부족하여 가격이 천정부지로 치솟고 있습니다. 그래서 아파트의 대체재인 주거용 오피스텔이나 주거용 생숙 도시형생활주택과 같은 부동산도 함께 인기를 끌고 있는데요.

아파트의 대체재라고 해서 오르겠거니 하고 도시형생활주택을 " 이것"도 모르고 매수를 하셨다가 세금 폭탄을 맞는다든지 혹은 큰 낭패를 볼 수 있는데요. 그래서 제가 그런 일이 발생하지 않도록 도시형생활주택 단점을 하나부터 열까지 다 정리해드리는 포스팅을 써보도록 하겠습니다.

도시형생활주택 - 주택 수 포함

도시형생활주택 첫 번째 단점은 도시형생활주택이 주택 수에 포함된다는 것이 첫 번째 단점입니다. 그렇기 때문에 투자용으로 추가로 매수를 한다든지 하게 되면 현재 보유 중인 주택의 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 요건이 깨지는 경우가 발생할 수 있으니

취득할 때 주택 수 문제가 발생하지 않도록 주의하셔야 됩니다. 가령 1주택을 보유 중이고 보유기간을 10년 이상 쌓아뒀는데 이런 사실을 모르고 도시형 생활주택을 추가 매수해버렸다가는 2주택이 되면서 보유기간 10년을 도시형생활주택을 팔고 다시 쌓아야 하는 불상사가 일어날 수 있는 부분입니다.

그리고 어디 양도소득세에만 문제가 될까요? 취득세, 종합부동산세 모두 주택 수에 포함됩니다. 취득세 중과세율 규정과 주택 종합부동산세 1세대 1주택 추가공제 3억을 못 받을 수도 있으니 참고하세요.

도시형 생활주택 주택수 포함 여부 정리

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도시형생활주택 - 공동시설 부재

도시형생활주택은 서민 주거안정을 위해 주택을 신속히 공급하기 위한 목적으로 2009년에 만들어진 주거 형태입니다. 신속히 공급하기 위해선 각종 법적 규제라든지 이런 것들이 완화되기 마련입니다. 그래서 도시형생활주택을 짓기 위해서는 각종 건축법과 주택법 규제가 완화되는데

관리 사무실이나 놀이터, 경로당과 같은 공동시설을 짓지 않아도 허가가 떨어지기 때문에 도시형생활주택에는 주변을 청소해 주는, 보안을 책임지는 이런 관리 사무실, 아이들이 뛰어놀 수 있는 놀이터, 노인분들이 시간을 보낼 수 있는 경로당과 같은 공동시설이 없다고 보시면 됩니다.

도시형생활주택 - 낮은 감정가

대출을 많이 받기 위해서는 뭐가 가장 중요하죠? 바로 은행에서 산정하는 가격이 높아야 대출이 그 비율에 맞게 대출액이 많이 나오는 법입니다. 그러나 도시형생활주택은 아파트와 같이 거래도 많고

환금성이 좋은 주택이 아니기 때문에 은행에서는 도시형생활주택의 감정가를 낮게 잡습니다. 그래서 자연스레 감정가가 낮으니 그에 맞는 대출 비율도 낮아지면서 나오는 대출액도 적어지게 됩니다. 도시형 생활주택은 감정가를 낮게 잡는다는 게 세 번째 단점이 되겠습니다.

도시형생활주택 - 주차공간 부족

차량을 이용하시는 분들은 주차에 대한 스트레스가 없는 집에서 살고 싶은 욕망이 있으실 겁니다. 그러나 도시형생활주택은 그런 욕망을 충족시켜주지 못합니다. 왜냐? 도시형생활주택의 법정 주차 대수가 낮기 때문이죠.

보통 아파트는 세대당 0.7 ~ 0.8이 법정 주차 대수이지만 도시형생활주택은 위에서도 언급했지만 각종 규제가 완화되어 건축되기 때문에 0.5 ~ 0.6 정도밖에 안 됩니다. 솔직히 아파트의 0.7 ~ 0.8도 적어서 아파트 주차대란이 일어나기도 하는데 0.5 ~ 0.6이면 정말 말 다 했죠. 

도시형생활주택은 가장 많은 세대 수로 지어도 300세대 미만으로 밖에 못 짓기 때문에 대충 300세대 넣어도 주차 대수는 100대 ~ 150대 정도밖에 안되니 당연히 주차공간이 부족할 수밖에 없습니다.

도시형생활주택 - 소음 및 조망

퇴근 후 집 베란다에 앉아 위스키 한잔하는 로망이 있으신가요? 저는 그런 로망이 있는데요. 그런 로망을 충족하기 위해서는 집이 좀 높아야 멋진 조망과 함께 술도 맛있게 들어가는 법이죠.

근데 도시형생활주택은 그런 게 안 됩니다. 왜냐? 일단 낮은 세대 수에 높게 짓지도 못하고 지어지는 주거형태만 봐도 다세대주택, 연립주택, 원룸으로 밖에 안 짓기 때문에 조망이 별로 안 좋습니다.

그리고 법적으로 도시형생활주택은 도시지역에 지어져야 하는데 도시지역은 차량의 통행이 많죠? 그래서 차량의 경적이나 소음, 주변에 발달한 인프라로 인해 상권에서 들려오는 소음, 이런 소음에도 취약하다고 할 수 있습니다.

이렇게 마지막 도시형생활주택의 단점까지 알아봤는데요. 단점이 많아 보이지만 도시형생활주택은 장점도 꽤나 많기 때문에 관심 있으신 분들은 한 번 도시형생활주택의 분양을 알아보시는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.

도시형생활주택 취득세 얼마일까?

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대도시의 지하철 역세권이나 이나 교통이 편리한 곳 주변에 1~2인 가구들의 주거를 만족시키기 위한 주택의 수요가 많아 지고 있습니다.
이에 따라 도시형 생활주택 이라는 주거시설이 인기를 얻고 있는데 도시형 생활주택 의 특징과 장단점에 대해 알아보겠습니다. 끝까지 정독하시기 바랍니다.

도시형 생활주택 정의

도시형 생활주택 은 소규모 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위하여 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책으로 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 상의 도시지역 내에서 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설하는 20세대이상 300세대 미만의 공동주택.

도시형 생활주택의 분류

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도시지역에 건설하는 85㎡, 300세대 미만의 공동주택으로 크기에 따라 원룸형과 단지형 다세대, 단지형 연립으로 구분

*2021년9월15일 규제완화 내용

원룸형을 소형으로 개편하고 전용면적 상한을 50㎡에서 60㎡로 확대함

현재 원룸형은 전용면적 30㎡ 이상 가구에 한해 침실과 거실 등 2개의 공간으로 나눌 수 있으나 침실을 3개 만들어 4개까지 구획할 수 있도록 함.(주차장 등 사용을 고려해 공간구성 완화 가구는 전체의 3분의 1로 제한함)

도시형 생활주택 특징

건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당함.

주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않음.

어린이 놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부소음과 배치, 조경 등의 건설기준도 적용받지 않음.

한 개 건물에 도시형 생활주택과 다른 주택형태 혼용 건축불가.

단지형 연립주택(단지형 다세대 주택)과 원룸형 주택 혼용 건축 불가.

상가주택 다가구주택 등과 혼용 불가.

전세보증보험 가입가능

도시형 생활주택 장단점

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장점

1.취득세 감면

주택임대사업자 등록후 전용면적 60m2이하의 주택 최초 수분양자는 취득세 감면

감면 취득세율 1.1%, 일반 오피스텔 취득세율 4.6%

2.전용면적 20m2 이하 혹은 공시지가 1억원 이하의 도시형 생활주택 1개호실 만 보유시 무주택으로 간주

3.청약통장이 필요없고 별도의 조건이 없이 매입가능

4.입지가 좋음

도시지역내 1~2인등 소인 가구를 대상으로 하므로 주로 지하철과 교통이 발달된 역세권에 있음

5.전입 신고 가능 (일반사업자 오피스텔 대비)

6.상대적으로 저렴한 분양가

7.임대사업자용 수익형 부동산으로 유리함.

8.오피스텔과 비교시 전용율이 높음(발코니등 설치 가능,실사용 면적 넓음)

9.관리비 저렴 (오피스텔,아파트와 비교시)

단점

1.주차대수 부족 : 주차대수 기준은 세대당 0.5대 이하 (전용면적 30m2이상의 경우 세대당 0.6대)

2.주택수 포함 : 전용면적 20m2 이하의 경우 주택수 미포함 (2개세대 이상 보유시 주택수 포함,취득세 중과)

3.건물간 간격이 좁아 조망 및 소음등 프라이버시에 취약함.

4.관리실, 편의시설 등이 없음.

5.아파트와 비교시 상대적으로 대출 감정시 저평가 받음.

6.진입로 폭이 좁을수 있음 : 연면적 660m2이하의 경우 전면 도로폭 4m에 건축 가능

7.상대적으로 중소규모 건설사에서 시공하는 경우가 많으므로 마감재의 품질이나 건축물 하자 발생비율이 높음.

도시형 생활주택과 오피스텔 차이점

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이상으로 도시형 생활주택에 대해 알아보았습니다.

아래 다양한 정보를 추가로 확인하시기 바랍니다.

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