한줄 요약: (2년 이상 장기 계약을 맺는 경우가 아닐 때) 임차인에게 계약 기간은 짧은 것이 유리합니다.
사례 : 자취방을 구하던 대학생 B군은 괜찮은 집을 찾아 계약을 맺으려고 합니다. B군은 대학 졸업과 취업 등의 문제로 인해 앞으로 어떻게 될 지 몰라서 1년 계약을 맺고 싶었습니다. 그런데 집주인과 이야기해보니 집주인은 2년 계약을 원했고 1년 계약을 맺을 경우, 1년이 지나면 월세 인상 등의 불이익을 줄 것이라고 이야기했습니다. 계약 기간을 어떻게 하면 좋을까요?
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
A2. 주택임대차보호법은 임차인에게 2년의 거주 기간을 보장해줍니다. 2년 미만으로 계약 기간을 정하면 임차인는 계약 내용에 따른 계약 기간을 주장할 수도 있고 법에 따라 2년을 주장할 수도 있으니 사례에서 B군은 1년 계약을 맺는 편이 훨씬 유리합니다.
B군 : 2년 계약을 맺어도 중간에 임차인을 구하고 나가면 되니까 그게 그거 아닌가요?
A2. 아닙니다. 실제로 계약 기간 중에 다른 임차인을 구해 놓고 중간에 퇴거 하는 경우가 많이 있습니다만, 이는 집주인이 동의해주는 경우에 가능합니다. 집주인이 동의해주지 않으면 계약을 해지할 수 없고 계약 기간 동안에는 그 집에 살든, 살지 않든 월세를 계속 줘야 합니다. 게다가 집주인이 동의해주는 경우에도 대부분 새로운 임차인을 구하기 위한 부동산중개수수료를 부담시키기 때문에 짧은 계약이 유리합니다.
B군 : 그러면 집주인의 말대로 1년 뒤에 월세를 올리면 어떻게 하나요?
A2. 임차인이 월세 인상에 동의해주는 경우에는 인상이 가능합니다. 그러나 임차인이 동의해주지 않는다면 집주인은 법원에 차임 인상 청구 신청을 해야 하고 법원은 주변 시세 수준에 따른 제한적인 인상(5% 이내)만 허락해줍니다. 집주인 마음대로 인상을 할 수 없을 뿐더러, 판결을 받기 위해 드는 시간과 비용을 고려한다면 사실상 인상은 어렵습니다.
임대차계약시 세입자에게 유리한 조건의 월세 계약은 1년? 2년?
집을 구하고 부동산에서 계약서를 작성하다 보면 임대 기간을 1년으로 할것인지 2년으로 할것인지에 대해 정하게 되는 경우가 있는데요 세입자에게 유리한 기간은 어떻게 될지 알아보겠습니다.
세입자에게 유리한 기간은?
우리가 월세계약을 할 때 집주인이 1년 또는 2년을 요구하는 경우도 있고 세입자에게 맡기기도 하며 부동산 사장님이 알아서 해주는 경우도 있는데요
계약기간을 2년으로 하면 세입자는 세 얻은 주택에서 2년간 어떠한 방해도 받지 않고 2년을 편안하게 살수 있다고 생각을 해서 더 좋은거 아닌가 생각하는 분도 계실텐데요
그럼 계약기간을 1년으로 정한 세입자는 1년 밖에 살지 못하는 것일까요?
비록 세입자가 1년 계약을 했다고 하더라도 1년 뒤에 1년을 더 살고 싶어 연장을 하면 1년을 더 살 수 있습니다.
이는 바로 주택임대차보호법이라는 것이 있기 때문인데요
주택임대차보호법 제4조
주택임대차보호법 제 4조에 보면
1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다, 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
2. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다
이렇게 세입자를 보호하기 위한 법인 주택임대차보호법에 의해 2년까지는 보장받을 수 있다는 것입니다.
다시 말해 전월세 계약을 1년으로 하든 2년으로 하든 세입자는 계약기간에 상관없이 세를 얻은 집에서 최대 2년까지 아무런 방해도 받지 않고 살 수 있습니다.
따라서 세입자 입장에서는 계약기간을 1년으로 하는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.
세입자가 계약기간을 마치고 이사를 가면 다음 세입자와 집주인 간의 계약시 중개수수료를 다음세입자와 집주인이 내게 되지만 계약기간을 마치지 못하고 중도에 이사를 하게 되면 중개수수료를 세입자분이 내야 하기 때문입니다.
한마디로 계약기간을 길게 2년으로 잡아 놓으면 2년 후에 이사를 가야만 중개수수료를 안내게 되는 것입니다.
월세계약에 있어 중개수수료가 큰 금액은 아니지만 한푼이라고 아낄수 있으면 좋은 거니까요
묵시적 갱신
그리고 또 하나 알아두셔야 하는 부분은
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지는 임대인이 임차인에게 계약을 갱산하지 않겠다고 통지하지 않거나 임차인이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되는데요
이를 바로 묵시적 갱신이라고 표현을 합니다.
묵시적 갱신은 통상적으로 2년이라는 점을 참고하여 주시기 바랍니다.
하지만 이렇게 묵시적 계약이 연장된 경우라 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이에 따라 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 주어지게 됩니다.
단 임대차기간중 임차인이 월세를 2개월 이상 밀리면 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 점도 같이 알아두시기 바랍니다.
그럼 오늘도 좋은하루 화이팅입니다.
category 쪼렙 자취생활 2022. 3. 12. 22:26 오늘 진짜 법 좀 알아둬야겠구나 생각을 했음. 이거 공부하면 저거 공부 안한거 알게되고 그러네 ㅎㅎㅎ;;; 월세 계약 갱신 청구권 기준 및 월세만 올릴 때 5프로 인상 계산하는 법 이번에 월세 찾아보면서
알게된 사실. 커뮤니티에서 누가 이런 걸 묻더라. 집주인이 월세 인상을 얘기했는데, 임차인이 월세 갱신권 청구했다고. 와우...! 먼저 2020년 7월 31일 이후 계약갱신청구 jista.tistory.com 나의 경우 월세 1년을 계약했었다. 그리고 월세 1년이 곧 만기가 되는데, 2개월만 더 산다고 예전에 합의봤었음. 계약 만료되고 새로 계약하는거니까 월세 45에서 50만원으로 올리쟤. 주택임대차보호법에 따르면 5%이상 인상 안되지만 2달이니까 뭐...하고 그냥 좋게좋게 넘어갔지!!! 근데 오늘 블로그 글 보다가 주택임대차보호법에 대한 새로운 사실을 알게 됨. 설명해드릴테니 사회초년생은 참고해주세요~ 먼저 전세나 월세 계약할 때 계약기간은 1년이나 2년을 한다. 보통 이사하기도 귀찮고, 부동산이나 집주인은 2년을 원하기에 2년을 많이 하지. 근데 임대인 입장에서는 무조건 1년이 유리하다. 왜냐고? 주택임대차보호법에 의하면 2년 미만으로 계약기간을 했더라도, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다. 1년을 계약했더라도 법에 의해 집주인에게 2년까지 요구할 수 있는거지 반대로 내가 1년만 살고 이사를 간다해도 집주인이 나에게 2년살라고 요구는 못한다. 임대인을 위한 불평등 조약이니까 결국 1년을 계약하면 1년만 살고 나가도 되고, 2년까지 살고 나가도 되는 것. 2년을 계약해버리면 1년만 살고 나갈 때 복비라던가 그런 걸 해줘야하는 상황이 올 수 있음
//jista.tistory.com/717● 계약기간 어떤게 유리할까
● 연장할 경우 월세 올려줘야돼?
자 이제 이걸 알고 1년만 계약했어. 이야 집이 생각보다 좋네? 1년살고 더 연장한다 했는데 집주인이 월세나 보증금을 올려달라고 해. 올려줘야할까?
답은 Yes 일 수도 있고 No 일 수도 있다.
역시 주택임대차보호법에 의해 2년간 그 계약은 유효한거야. 1년 계약했더라도 2년간 해당 계약서에 적힌 보증금과 월세로 살 수 있는 것. 그러니 연장할 때 월세나 보증금 올려달래도 올려줄 필요 없다.
하지만 계약 중에는 임대인, 임차인 상호 합의 하에, 경제사정의 변동이 있을 때 이전 임차료에 비해 5% 이내로만 증액 가능하다.
1) 계약 당시 기초가 되었던 사정이 현저히 변경됐을 경우
2) 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고, 예견할 수 없었을 것
3) 그 사정변경이 당사자들에게 책임이 없는 사유로 발생하였을 것
4) 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것
이런 사항이 충족될 경우 올릴 수는 있다. 후;;계약기간이 1년이면 계약만료 후 연장할 때 올리고싶으면 올린다는거 아니여...하지만 이 때도 5%이상 인상은 불가능하니 참고하자.
물론 집주인이 들어와서 산다고 나가라고 하면 빼박 나가야함. 근데 자취생의 7~8평짜리 방은 집주인이 산다고 들어오진 않음...
● 만약 전입신고 못했으면?
주거용 오피스텔이 아니라 전입신고를 못했어도 계약서 원본이 있잖아. 도장 찍었잖아. 그렇기에 주택임대차보호법에 의해 보호된다.
근데 나는 이거 몰라서 그냥 2달동안 10만원 더 주게 생겼음. 사실 지금이라도 안줄래요 해도 될 거 같긴 하지만, 그러면 집주인도 날 엿먹일 수 있는 방법이 2가지 정도 있다^^;; 임차인구해놓고 복비도 내주고 가라던지...계약서 부동산에서 다시 쓰자고 한다던지...
차라리 가격 말했을 당시에 바로 협의를 했어야됐는데 무지의 비용 10만원이다.