이번 시간에는 불법건축물 이행강제금 등으로 인해 고통받고 있는 사람들을 위한 <불법건축물 양성화 방법> 또는 <위반 건축물 양성화 방법>에 대해서 알아보겠습니다. Show 불법건축물 현재 상황은?2019년 4월 23일 불법건축물 이행강제금의 규정이 강화되면서 이행강제금 부과를 5회로 제한이 되었던 것이 폐지가 되었습니다. 따라서, 현재는 불법건축물이 원상복구 될 때까지 이행강제금을 납부해야 하는 등 강력한 규제를 적용받고 있는데요. 이에 따라, 불법건축물을 보유하고 있는 사람들은 본인의 부동산을 사용 · 수익 및 권리를 행사하는데 많은 제약을 받고 있습니다. 그러나, 최근에는 다행스럽게도 불법건축물을 양성화시킬 수 있는 방법 중 하나인 <불법건축물 양성화 특별법> 양성화 법안이 국회에 발의되고 있는데요. 현재 이에 따른 찬반 의견은 분분한 편입니다. 주민의 재산권을 보호해주기 위해 양성화해주자는 의견과 불법에 대한 면죄부를 발급해주는 것이라며 반대하는 의견이 충돌하고 있는 상황입니다. 참고로, 새롭게 변경된 불법건축물 이행강제금 부과 규정에 대해서 정확하게 모르고 계시는 분이라면 하단의 글을 먼저 읽어보시길 바랍니다. ▼ 불법건축물 이행강제금 ▼ 불법건축물 강제이행금(이행강제금) 완벽 정리 오늘은 <불법건축물 강제이행금>, 정확하게는 <위반건축물 이행강제금>에 대해서 자세하게 알아보겠습니다. 특히, "2019년 4월 23일" 관련 법률이 대대적으로 변경이 되었기 때문에 이 내용을 중심 geteng.tistory.com  불법건축물 양성화 방법은?불법건축물 양성화 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 불법건축물 양성화 기간 중 양성화를 하는 방법입니다. 그리고, 두 번째 방법은 무허가 건축물 추인허가 제도를 활용하는 것인데요. 이에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다. (1) 불법건축물 양성화 기간 중 양성화하는 방법양성화 기간 중에 관할 행정복지센터에 양성화 신청을 해서 양성화를 시키는 방법입니다. 이는 1980년대부터 2014년까지 총 5차례만 특별법이 한시적으로 시행된 바 있습니다. 즉, 자주 있는 기회는 아니며, 5~8년 정도 사이에 한 번씩 시행하는 제도입니다. 가장 최근에는 2014년 1월 17일부터 1년간 시행된 특별법으로 경기도 내에 3,141채의 불법건축물이 합법적인 승인을 받아 이행강제금 및 원상회복 의무 등으로부터 해방이 되었습니다. 그러나, 이러한 양성화는 모든 건축물에는 해당되는 것이 아닙니다. 이 제도는 주거 안정을 목적으로 행하는 제도이기 때문에 일정 규모 이하의 소규모 주택만 혜택이 주어지게 됩니다. 그래서, 이 부분에 대한 불만도 많이 발생하여 현재는 연면적 기준을 더욱 완화한 특별법을 발의해야 한다는 목소리도 나오고 있는 상황입니다. 그리고, 양성화 대상이 된다고 해서 모두 가능한 것은 아닙니다. 불법건축물 부분을 포함했을 때 조례에서 허용하는 '건폐율'과 '용적률'을 모두 소진한 경우에는 양성화 자체가 불가능할 수 있습니다. 따라서, 이러한 경우에는 철거를 해야 할 수 있습니다. 참고로, 아직 '건폐율'과 '용적률' 개념 및 계산방법에 대해서 잘 모르고 계시다면 아래 글을 참고하시길 바랍니다. ▼ 건폐율과 용적률 개념 및 계산방법 ▼ 용적률과 건폐율 - 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률 국가는 도시기반시설의 용량에 맞추어서 '용적률'과 '건폐율'로 해당 지역의 밀도를 관리합니다. 밀도를 관리하는 이유는 '도시의 기반시설'에는 일정한 수용능력이 있기 때문입니다. 건축물의 geteng.tistory.com 즉, 불법건축물 양성화 특별법 발의 등을 통해 양성화 기간 중에 불법 건축물을 양성화하는 것은 현실적으로 쉽지는 않습니다. 그러나, 개인적으로는 정부가 마지막으로 양성화를 해준 시기도 한참 오래전 일이고, 최근에 국회에서 양성화 특별법들의 발의가 잇따르고 있으므로, 이에 대한 준비를 미리 하고 있는 것도 괜찮아 보입니다. (2) 무허가 건축물 추인허가 제도"추인"이라는 것은, 어떤 행위에 대해서 미리 해 버리고 그것에 대한 승인은 추가로 나중에 얻는다는 개념입니다. 즉, 적법한 건축물을 건축하게 될 때는, "신고 → 허가 → 착공 →사용승인" 등의 절차가 있을 것입니다. 그런데 무허가 건축물들은 기존에 이러한 적법한 절차를 거치지 않았을 것입니다. 그래서 이러한 위반건축물에게도 건축 승인에 필요한 서류상의 절차들을, 추후에 다시 진행하여 합법적인 건축물로 양성화시켜준다는 것입니다. 이를 좀 더 쉽게 설명하면, "추인"이라는 제도를 통해, 이미 지어진 불법건축물도 다시 서류를 받아 서류심사를 해주겠다는 것입니다. 다만, 이러한 제도는 건축 관련 제반 법령 규정에 저촉이 없는 범위 내에서 합법 건축물로 "추인"을 해주게 됩니다. 즉, 법령의 테두리 안에서 조건에 맞아야 가능하다는 것을 의미합니다. 참고로, 이러한 추인허가 제도가 있다고 하더라도 다음과 같은 사유로 쉽지는 않습니다.
맺음말계속된 건축법의 강화로 기존에 불법건축물에 거주하거나 소유하고 계신 분들은 힘든 점이 많이 있을 것입니다. 불법 개조된 사실을 알지 못한 채 다세대 주택 등을 매입한 실거주자 들은 원상복구를 할 수도 없고, 이를 매도하려고 해도 불법건축물로 등재가 되면 매수인이 대출 등을 전혀 받을 수 없어 매도하기도 힘들 수밖에 없습니다. 따라서, 저는 불법 건축물 중 일정 규모 이하의 서민 주택들과 오랜 기간 이행강제금을 납부한 분들은 합법적으로 양성화가 될 수 있는 기회를 제공해주어야 한다고 생각합니다. 지금까지 살펴본 대로 건축법은 계속 강화되어 불법건축물로 한번 등재가 되면, 재산상 많은 불이익을 받게 됩니다. 따라서, 부동산 매매 또는 임대차 계약 시에는 최대한 불법건축물을 피하시길 바랍니다. 만약 이미 불법건축물을 소유하고 있는 분들은 [양성화 특별법]에 미리 대비를 하시거나, 건축사 사무실의 도움을 받아 무허가 건축물 추인허가 제도를 활용해 보시길 바랍니다. 최신 인기 글
불법 위반건축물 이행강제금 및 양성화 방법요약 1. 위반건축물 적발 유형 a) 민원 b) 허가권자 현장 방문 c) 항공촬영 등 2. 이행강제금 : 2019년 4월 법이 개정되고, 10월에 시행된 건축법에 따라 그 이전은 적발건에 대해서는 이행강제금 5회만 부과 시행 이후 부터는 반복 부과 가능 3. 양성화 방법 a) 추인제도 : 건축물이 단순히 건축법령이 정하는 절차(허가 또는 신고)를 이행하지 아니하였으나 현행 건축법령에 적합한 경우로서 당해 건축물을 철거 후 다시 건축하는 실익보다 당해 불법 건축물을 추인하여 얻어지는 실익이 큰 경우라고 허가권자가 판단하는 경우에 이를 적용 하는 것 1) 1회 이행강제금 납부해야 함 2) 추인인허가 시점의 법규를 기준으로 함 b) 불법건축물 양성화 기간 : 정부가 고시하는 특별기간에 양성화하는 방법 1) 마지막 실시 기간 2014년 2) 기준 ㄱ) 전용면적이 국민주택규모(85㎡) 이하의 공동주택 ㄴ) 연면적 165㎡ 이하의 단독주택 ㄷ) 연면적 330㎡이하인 다가구 주택 https://studio-oim.tistory.com/807 건축물 시가표준액 조회 방법 건축물 시가표준액 조회 방법 요약 1. 주택의 경우 부동산공시가격 알리미 사이트에 검색 가능 2. 주택 외 건물 시가 표준액의 경우 a) 서울시 = 서울시이택스 사이트에서 검색 가능 b) 서울시 studio-oim.tistory.com https://studio-oim.tistory.com/376 국민주택규모 기준 국민주택규모 기준 요약 1.국민주택규모란? : 1세대가 거주하기에 필요한 최소 주거 전용면적의 크기 2. 제정 기준 : 주택법의 전신인 주택건설촉진법에서 주택의 보급을 위해 산정한 기준 studio-oim.tistory.com https://studio-oim.tistory.com/430 이행강제금 산정(부과)기준 이행강제금 산정(부과)기준 요약 1. 시가 표준액 기준으로 산정 2. 관련법규 위반에 따라 2/100 ~ 10/100 까지 부과 건축법 시행령 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위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ② 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 한다. <신설 2015. 8. 11., 2019. 4. 23., 2020. 12. 8.> ③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2014. 5. 28., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> ⑥ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2015. 8. 11., 2020. 3. 24.> 건축법 시행령[시행 2022. 8. 4.] [대통령령 제32825호, 2022. 7. 26., 타법개정] 제115조의2(이행강제금의 부과 및 징수) ① 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2011. 12. 30., 2020. 10. 8.> 1. 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우 2. 법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우 3. 법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 4. 법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(별표 15 위반 건축물란의 제1호의2, 제4호부터 제9호까지의 규정에 해당하는 경우는 제외한다)로서 건축조례로 정하는 경우 ② 법 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다. ③ 이행강제금의 부과 및 징수 절차는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.> [전문개정 2008. 10. 29.] 제115조의3(이행강제금의 탄력적 운영) ① 법 제80조제1항제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 다만, 건축조례로 다음 각 호의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 한다. 1. 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 100분의 80 2. 용적률을 초과하여 건축한 경우: 100분의 90 3. 허가를 받지 아니하고 건축한 경우: 100분의 100 4. 신고를 하지 아니하고 건축한 경우: 100분의 70 ② 법 제80조제2항에서 “영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외한다. 1. 임대 등 영리를 목적으로 법 제19조를 위반하여 용도변경을 한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정한다) 2. 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정한다) 3. 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 다세대주택의 세대수 또는 다가구주택의 가구수를 증가시킨 경우(5세대 또는 5가구 이상 증가시킨 경우로 한정한다) 4. 동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우 5. 제1호부터 제4호까지의 규정과 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우 [본조신설 2016. 2. 11.] 제115조의4(이행강제금의 감경) ① 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 2. 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 3. 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(별표 1 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정하며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물은 제외한다) 4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5제곱미터 이하인 경우(별표 1 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정한다) 5. 법 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우 6. 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각 호에 따른 기간(같은 조 제3항에 따른 환경부령으로 정하는 규모 미만의 시설의 경우 같은 항에 따른 환경부령으로 정하는 기한을 말한다) 내에 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 허가 또는 변경허가를 받거나 신고 또는 변경신고를 하려는 배출시설(처리시설을 포함한다)의 경우 6의2. 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함한다)의 경우 7. 그 밖에 위반행위의 정도와 위반 동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우 ② 법 제80조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제6호의2의 경우: 100분의 50 2. 제1항제7호의 경우: 건축조례로 정하는 비율 ③ 법 제80조의2제2항에 따른 이행강제금의 감경 비율은 다음 각 호와 같다. 1. 연면적 85제곱미터 이하 주거용 건축물의 경우: 100분의 80 2. 연면적 85제곱미터 초과 주거용 건축물의 경우: 100분의 60 [본조신설 2016. 2. 11.] |
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