송도 gtx 예 타면 제 는 어떻게 될까요

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안녕하세요, 시네트 이보영입니다. 요즘 쉬고 있는데 8월 중순이 돼서야 새로운 분양현장에서 일을 하게 되어서 저는 인근 도서관 피서를 하고 있습니다. 아직 열흘간의 시간이 여유가 있어서 그동안 못 읽은 책도 읽고 칼럼도 쓰고 학생 때 공부하던 기억도 새롭고 더위도 피하고 일석 3조네요. 바쁘다는 핑계로 도서관을 잊고 살았는데 며칠 와보니 너무 좋습니다. 몇 발작 움직이시면 우리나라에 도서관은 널려있다는 것 아시지요?

오늘은 GTX(수도권 광역급행철도) 얘기를 해볼까 합니다. 이미 세계 각국의 일류도시에는 광역급행철도를 오래전에 도입해 운용하고 있습니다. 도로교통 혼잡 문제를 해결하는 핵심적인 도시교통 정책이라고 판단했던 것이지요. 프랑스와 일본, 영국이 6~70년대에 도입했고 런던, 파리, 도쿄권은 어김없이 광역고속 급행 전철을 운행하고 있습니다. 선진 외국의 철도교통 이용률은 80%를 상회하고 특히 도쿄권의 철도 이용률은 90%가 넘습니다. 우리는 20%에 불과한 현실이어서 크게 늦은 것이고 더욱이 2천5백만이 사는 수도권의 상황에서 서둘러야 되는 것이 너무도 당연한 것입니다. GTX 건설 필요성은 2007년 김문수 경기도지사 시절부터 제안된 얘기로 벌써 10년이 넘었습니다. 

2014년 3월, 기재부에서 실시한 예비타당성 조사결과 GTX A 노선이 B/C 1.33으로 통과되고 GTX B 0.33, GTX C 0.66으로 B, C 노선은 경제성 없음으로 탈락됐습니다. 2017년 GTX B 노선은 송도~청량리~마석까지 확대하고 재기획 해서 예타 중입니다만 사전 예타 용역상 B/C 1.13이 나와서 예타 통과 가능성이 기대되고 있습니다.  C 노선 또한 수원~ 양주까지 확장하고 공용 선로를 이용하는 것으로 B/C 1.03이 나오는 걸로 예타 통과가 기대되고 있습니다. 위 2개 노선의 예타 결과는 빨라야 18년  말 늦어도 내년 초에는 발표될 것입니다. 그래야 2019년 말 착공 2025년 준공의 계획 목표대로 진행되는 것입니다.

GTXA 노선(킨텍스~삼성~동탄)의 경우도 1차(동탄~삼성) 2차((킨텍스~삼성)로 나누어 착공하게 되었고 운정 연장선(운정~킨텍스)도 추후 예타 통과로 2018년 말  킨텍스~삼성 노선과 동시 착공하게 됩니다. 따라서 B, C 노선도 전 구간이 한 번에 통과되는 것이 최상이겠지만 A 노선처럼 1단계, 2단계로 착공하게 될 수도 있는 복잡한 변수가 있을 겁니다. 어쨌든 B/C 가 1.0을 넘어 기본적으로 경제성을 확보한다면 2025년 준공을 위한 프로세스는 순전히 정부의 정책적인 추진 의지에 달려있다고 보겠습니다.

필자는 GTX 전 노선이 예타 통과에 무게를 싣고 있지만, 그 이유는 정부의 교통정책 의지에서 엿볼 수 있습니다. 문재인 정부의 부동산 정책은 부동산 민주화이고 이에 앞서 교통의 민주화가 되어야만 서울 집중 현상에 따른 집값 상승을 억제할 수 있다고 보는 것입니다. 김현미 장관은 기회 있을 때마다 GTX 건설에 대한 의지를 표명 했는데 운정연장 예타 통과가 정부 의지의 산물이라고 보고 있습니다. 그리고 사업고시에서 우선협상자 선정, 최종사업자 선정까지 초스피드로 GTX A 노선 착공을 위한 정부의 의지와 노력을 알 수 있습니다. 어느 정권이나 기념비적인 건설사업을 완성하고 싶어 합니다. 문재인 정권은 바로 GTX 전노선의 완성입니다. 그래야 절름발이가 아닌 완벽한 수도권 교통망을 갖추게 되는 것이죠.

또 하나 GTX 예타는 절대성 평가보다는 상대성, 보완성 평가로 무게중심이 이동하고 있습니다. 경제성 가치는 줄이고 정책성과 지역 균형 발전에 배점 기준을 높이고 있습니다. 따라서 예타 통과를 위한 여러 가지 복잡한 검토가 필요하고 그에 따라 시간이 많이 걸리는 것으로 이해해야 합니다. 설사 예타를 통과했다 하더라도 2025년까지 준공하기 위해서는 그 과정이 순탄치 않을 것입니다. 민자적격성조사가 이뤄져야 하고 여기에 민자사업 지정 및 시설사업 기본계획(RFP) 안에 대한 민간투자사업 심의위원회 심의를 거쳐야 하고, RFP 고시와 민간사업자에 대한 평가, 우선협상자 선정, 협상에 이은 실시협약 체결, 환경영향평가 등 착공까지 남겨둔 과제들이 한둘이 아닙니다. 그 외에 신안산선 같은 돌발변수도 고려하면 2025년 준공보다는 착공에 의미를 두셔야 합니다.

GTX에 관심 있으신 분들은 당연히 투자에 관심 있어 할 겁니다. 투자시점을 예타 확정 전과 확정 후, 어느 쪽을 선택하느냐 하는 문제와 또 어떤 노선 어느 지역을 선택하느냐의 두 가지 문제를 가지고 고민하고 있으리라 생각됩니다. GTX 역세권 투자는 이미 A 노선 역세권의 시세상승으로 이미 투자성이 증명되었습니다. 동탄역 '유포한'시세는 최초 분양가에 2배가 넘어 8억 대를 넘고 있고 킨텍스 원시티 또한 원분양가에서 3억이 상승한 8억 중반을 향하고 있습니다. 뒤늦게 확정된 운정 GTX 역세권 '힐푸아'는 6천~1억의 분양권 프리미엄이 붙어 84㎥의 경우 4억 중반에 거래되고 있고 연말 착공 시 한차례 더 상승이 기대되고 있습니다. GTX 용인 역세권인 구성역 주변 또한 1억~1.5억의 상승 탄력을 보여주고 있습니다. 연신내역 주변인 은평구 아파트 시세도 상승 폭이 커지고 있습니다. GTX 역세권에 투자한다면 어쨌든 성공적인 투자처인 것만은 확실해 보입니다. 

그러면 GTX 역세권 투자는 어떻게 해야 가장 효율적인고 안전한 투자가 될까요? 지금부터 설명 들어가니 잘 따라오시기 바랍니다. 2016년 2월 국토부에서는 제3차 국가철도망 구축 계획을 발표합니다. 이때 GTXA 노선 운정연장이 포함되어 있었습니다. 필자는 2016년 6월에 '수도권 아파트 가격은 GTX 접근성이 결정한다'라는 칼럼을 포스팅한 바 있습니다. 그러나 이때에는 투자자들 사이에도 GTX에 대한 인식이 부족하고 부정적인 인식이 팽배했었습니다. 운정신도시에 힐스테이트, 푸르지오 5천여 세대가 동시분양 상태였었는데 90% 미분양에서 제3차 국가철도망 계획 발표로 5개월 만에 힘들게 완판에 이르렀습니다. 이때는 미분양 상태로 GTX에 한 줄 기대를 걸고 분양받은 분들이 많았지만 안돼도 마이너스피는 되지 않을 거란 인식에 완판된 것입니다. 결과론적이지만 이때 분양받은 분들은 성공한 셈입니다.

2017년 11월 운정연장이 예타를 B/C 1.1로 통과했습니다만, 근 2년 동안 운정 주민들은 일희일비하며 '된다','안된다 ' 천당과 지옥을 수없이 반복했습니다. 정작 예타를 통과했는데도 운정 GTX 역세권 분양권은 프리미엄 1천만 원 남짓에 머물고 단돈 500만 원에 내던진 분들도 많았습니다. 그만큼 운정은 불모의 땅이었고 GTX는 먼 미래라고 생각했겠지요. 하긴 이미 확정된 킨텍스 원시티 조차 작년 초만 해도 프리미엄 5천 전후에 머물렀었습니다. 용인 GTX 역세권은 아예 움직임이 없었고 동탄 역세권만이 6억 대에 진입하고 있었죠. 이는 무엇을 의미하느냐 하면 아직 세간은 GTX에 대한 인식이 부족하다는 것입니다. 

그러면 지금은 GTX에 대한 인식은 달라졌을까요? 당연히 1년 전보다는 인식이 좋아졌습니다만 아직도 많은 분들이 B, C 노선 예타 통과와 2025년 준공에 의문을 품고 있음은 물론 GTX A 노선 역사도 모른다는 겁니다. 그렇다면 지금은 절호의 기회가 될 수 있다는 뜻입니다. 부동산 투자에 있어 10%가 90%의 이익을 갖는 겁니다. 위험한 만큼, 통찰력이 앞서는 만큼 수익을 더 가져갈 수 있는 것입니다. 그런데 '예타가 통과하지 못한다면?'이라는 의문이 당연히 듭니다. 또 역사가 정확히 '어디에 들어오느냐'도 의문입니다. 또 어느 지역이 투자 수익률 즉 투자성이 높을지 감이 안 잡힙니다. 그래서 부동산 투자는 어려운 것이고 타이밍과 실행의 예술입니다.

필자의 생각으로는 B, C 두 개 노선 모두 예타는 통과할 것으로 기대하는 편입니다. 다만 동시 발표는 하지 못할 것이고 C 노선이 먼저 발표되지 않나 생각됩니다. 그러면 당연히 B 노선 통과도 기대되고 주요 예정 역사에 시세 선반영이 일어날 겁니다. 운정이나 킨텍스처럼 늦게 반영되지는 않겠지만 다소 더 빠르게 반영될 겁니다. 하지만 반짝 효과는 있겠지만 그렇게 폭발적으로 시세 상승을 하지는 못할 겁니다. 왜냐하면 예타 이후에도 여러 가지 사업추진 걸림돌이 많기 때문이어서 그때마다 호가가 출렁일 겁니다. 또 역사 위치조차 세부적으로 확정된 것은 아직 없게 됩니다.

필자는 올해 2월 '묻지도 따지지도 말고 GTX 역세권 투자'라는 포스팅을 한 바 있습니다. 여기에서 GTX 초역세권 아파트는 준공, 운행 시 지역에 따라 7~12억 시세에 도달하는 아파트가 있을 거라고 말씀드린 바가 있습니다. 이는 어지간한 서울 아파트와 맞먹는 시세가 된다는 말입니다. 또 가장 잘 하는 부동산 투자는 큰 이익을 기대하지 않더라도 안정된 수익이 될 수 있는, 심리적으로 맘 편한 투자가 최선이고 미래가 불투명한 위험한 투자보다는 안전한 투자가 최고이며 그런 측면에서 GTX 역세권 아파트 투자는 맘 편히 심리적 걱정 없는 적합한 투자처'라고 말씀드린 바가 있습니다.

GTX 예타가 발표됐다고 해서 바로 미래가치의 30%가 상승하는 것은 아닙니다. 일반적으로 개발호재 발표 후 준공까지 주변 아파트의 가치 상승 단계는 보통 3단계로 볼 수 있습니다. 예타 발표 후 역세권은 10~15%가 가격에 반영되고 착공까지 30%가 추가로 가격에 반영될 걸로 예상합니다. 이후 준공까지 50%가 단계적으로 반영되게 됩니다. 여기서 간과하지 않으면 안 되는 것이 있습니다. 준공 후 운행 시점이 최고의 꼭짓점 가격이 될 것이냐 하는 문제는 좀 다릅니다. GTX 역세권 인프라가 준공 이후에도 점점 발전된다면 더 상승하게 될 것이고 인프라가 정체된다면 가격도 정체될 것입니다. 따라서 주변 인프라 성장이 중요하다 말씀드릴 수 있습니다. 

이미 B, C 노선 역세권에 선 투자하신 분들도 있으시겠지만 안전한 투자는 예타 발표 후에 들어가는 것이 정석입니다. 1%의 부정적인 가능성도 충분히 염두에 두셔야 합니다. 공격적인 투자로 미래가치 100%의 수익을 거두려 말고 확실한 시기에 60% 수익을 챙긴다는 목표로 서두르지 않으셔도 된다는 말입니다. GTX 역세권이라도 생각해야 될 점은 많습니다. 투자대상이 초역세권이냐, 신축이냐, 분양권이냐, 투자 가능 금액 여부를 판단해야 하고 분양, 입주물량 여부, 역세권 인프라도 중요한 요소입니다. 얼마나 큰 상권이 들어오고 교육여건 또한 살펴봐야 합니다. 도시의 주변 환경과 도시확장성 등 이런 것들을 섬세하게 살펴야 합니다. 그러려면 예타 확정 전에 막연히 진입하는 것보다 확실한 때에 진입하시는 것이 좋은 것입니다. 따라서 예상 역세권에 서둘러 진입하지 못했다고 초조해하실 필요는 없습니다.

각 노선 외곽에 거점도시가 있게 마련입니다. 말하자면 A 노선에는 동탄과 일산 킨텍스, B 노선에는 송도, 부평, 별내, C 노선에는 의정부, 창동, 금정, 수 원 등이 투자성이 좋은 지역이라 할 수 있습니다. 종점도 좋지만 거점 도시가 더 유리하다는 말씀입니다. 오늘 포스팅의 핵심은 GTX 역세권 투자는 안전한 최고의 투자처이지만 예타 결과 발표 이후 진입하시는 것이 정석이고 GTX 추진과정에 여러 문제가 도출되므로 시간을 충분히 가지고 최고 입지 초역세권에 최적의 투자를 하시라는 말씀입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

-시네트-

[출처] GTX 노선 역세권 투자를 염두에 두고 계신가요?|작성자 시네트