가족 간 부동산을 거래할 때도 세금을 신경 써야 한다. [GETTYIMAGES]
Q 형과 함께 부동산을 구매해 지분을 반씩 갖고 있어요. 제 지분을 형에게 넘기려 합니다. 가족 간 부동산 매매 시 주의해야 할 점을 알려주세요.
A 가족끼리 부동산을 공동으로 소유하다 한 사람이 온전히 소유하고자 지분을 증여 또는 양도하는 경우가 많습니다. 특수관계인 간 거래할 때 ‘증여’하기로 하고 증여계약서를
작성했면 ‘증여세’를 내면 그만입니다. 양도할 경우에는 부동산 지분 명의가 이전되는 만큼 현금 등 자산을 받아야 하므로 고려할 부분이 많습니다.
모르는 사람과 부동산을 거래한다면 시가에 따른 현금을 받고 명의를 이전하겠지만, 가족은 특수관계인이라 양도가액을 정할 때 특수한 관계가 반영될 수 있습니다. 결론부터 말하면 시가를 명확히 산정해 양도해야 합니다. 6개월 이내 매매사례가액이나 감정가액이 있다면 시가대로 양도하면 됩니다. 만약 시가가 없다면 기준시가를 토대로 양도가액을 산정해야 합니다.
양도자 처지에서 양도가액을 시가보다 5% 더 내거나 3억 원 이내 금액으로 양도하면 문제가 없지만, 이 범위를 넘어선 금액으로 양도하면 세법상 부당행위계산부인 규정에 따라 양도가액을 시가로 보고 계산해 양도자에게 양도소득세를 부과합니다. 즉 5%나 3억 원보다 많은 혜택을 특수관계인에게 주면 그 가격을 양도가로 보지 않고 시가를 양도가액으로 봐 전부 양도세를 부담한다는 의미입니다.
양수자 처지에서는 양도가액이 시가보다 30% 또는 3억 원 이내 금액이 문제가 없지만, 이 범위를 넘어선 금액으로 양수할 때는 ‘(시가-대가)-MIN(시가×30% 또는 3억 원)’의 금액을 증여로 봐 증여세를 부과합니다.
따라서 가족끼리 거래할 때 양도가액을 시가의 5% 이내로 하면 양수자, 양도자 모두 세법상 문제될 게 없습니다. 물론 총액은 3억 원을 넘지 않아야 합니다.
또한 세법에는 가족끼리 자금을 이체해 부동산을 매매하는 경우 증여로 추정하는 규정이 있습니다. 다만, 법원 결정으로 경매 절차에 따른 처분, 파산 선고로 인한 처분, 국세징수법에 따른 공매, 매도자와 매수자가 부동산 등을 서로 교환해 등기 및 등록하거나 양수자가 재산을 취득하기 위한 자금의 원천이 명확한 경우 증여로 추정하지 않습니다.
이 같은 경우가 아니라면 당사자들은 해당 거래가 증여가 아님을 명백히 증명할 필요가 있습니다. 매매계약서 및 계좌이체 등 금융 거래 내역, 양수 대금에 대한 소득 증빙 같은 각종 증빙서류를 과세 관청에 제출해야 거래를 양도로 인정받을 수 있습니다.
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주간동아 1300호 (p41~41)
안녕하세요,
선독필행입니다.
오늘은 형제 간 증여의 경우 증여세와 취득세 기준에 대한 내용을 정리해 보았습니다.
오늘도 함께 한케이스 해보실까요?
질문자의 상황
아버지가 돌아가시면서 상속받은 아파트를 여동생과 공동명의로 가지고 있습니다.
현재 단독명의로 명의 변경을 하려하는데 그러면 증여세가 붙는다고 들었습니다.
저는 어머님과 현재 공동명의의 아파트에 실거주중입니다.(10년이상거주)
여동생이 결혼을 해서 남편 명의의 집이 있습니다.
그리고 현재 지역 전체가 조정대상지역입니다.
질문
1. 증여세 계산에 기준액이 시가라고 되어있는데 최근거래 매물 가격이 맞나요? (최근 실거래가 2.7억)
맞다면, 이것을 제가 어떻게 증빙자료를 제출하는지 궁금합니다. 인터넷에서 본 자료를 제출하나요?
2. 취득세도 붙는다고 들었는데 그럼 취득세는 국토부 공시가격 기준으로 산정하게 되나요?
국토부 공시가격 기준이 2억이면 지분 50%인 1억으로 기재하는것이 맞는건지 궁금합니다.
3. 세무소에 직접 의뢰를 하게 된다면, 의뢰 절차가 궁금합니다. 가자마자 상담료를 드리고 진행 되는건지 상담을 하고 의뢰비를 드리는건지... 그리고 비용이 대략 어느 정도일까요?
세무소의 업무 범위가 궁금합니다. 명의변경 전체를 정리해주시는지 아니면 세무적인 부분만 계산해주시는지...
제가 대충 계산해보니 증여세 취득세 해서 2천만원 정도가 나오는거 같던데...
금액이 생각보다 너무 커서 맞는건지도 잘 모르겠습니다.
전문가 답변
한국세무사회
1] 증여재산평가는 시가입니다. 본인이 조사하여 신고하면 세무서에서 신고한 내용을 인정할 수 없으면 감정평가인에게 의뢰하여 감정받고, 적정하면 세금추가가 없고, 차액이 발생하면 증여세가 추가 고지됩니다.
세무사 사무실에서 대행할 경우 감정평가사에게 감정을 받아오도록하여 신고를하면 다시 조사를 받지않습니다. 세액계산이 2천만원 정도 된다면 고려해보시기 바랍니다.
2] 취득세 과세기준금액은 국토부의 공시가액이 됩니다. 등기부 등본에 있는 지분율로 취득세는 계산됩니다.
3] 증여세와 취득세가 부담이 되여 정확한 세금계산을 원하시는 경우 증여계약서를 작성하여 서류를 소지하시고 방문하여 상담받으시고 확정되면 증여 등기를 하는것이 좋습니다.
수수료 문제는 예비 계산만 할 경우와 신고까지 의뢰할 경우 수수료 차이가 있으나 업무가 종료된 후 지급하면 됩니다.
형제 간의 증여재산 공제는 1천만원입니다. 감정을 받을 경우 감정료도 공제합니다. 공제하면 과세표준이고 1억원까지 10%, 1억 초과 5억원까지는 20% 입니다.
[세금박사] 세무상담 질문
2010년 1억 7천 아파트 공동명의로 구매(동생, 저), 구매자금은 부모님이 1억 4천, 제가 3천 부담했습니다.
2012년부터 동생이 결혼 후 실 거주하고 있습니다.
동생명의 및 동생 배우자 소유의 집은 현재 해당 주택 1건이며, 제 명의나 배우자 소유의 집은 없습니다.
현재 아파트 시세는 1억 8천~ 2억 1천 만원 정도 하며, 시세 2억 기준으로 공동명의의 아파트를 동생의 단독명의로 변경하고자 합니다.
1. 가장 세금을 적게 내고 명의 이전을 할 수 있는 방법이 어떻게 될까요?
2. 어떤 기관을 통해 어떤 방법으로 진행해야 하는지 알 수 있을까요?
3. 단독명의로 변경 시 대략 내야 하는 세금이 어느 정도 될까요? 시세 2억 기준으로 할 경우
4. 양도하는 사람과 단독 명의가 된 사람 둘 다 세금을 내야 하나요?
[세금박사] 세무상담 답변
1. 귀하께서 동생분에게 양도하는 경우 양도소득세는 약 100만원 미만이 될 것으로 판단됩니다.
특수관계인 간의 양도이기 때문에 양도 금액에 대한 금융내역이 검증되어야 하며, 받은 금액을 다시 돌려주는 경우는 증여세가 추징될 수 있습니다. 만약 증여를 하시는 경우의 세금은 약 800만원 이상이 될 것으로 추정됩니다.
양도소득세는 귀하께서 내셔야 하는 것이며, 증여세와 취득세는 동생분이 납부 할 의무가 있습니다. 취득세는 양도의 경우 100만원대, 증여의 경우 4백만원 정도로 추정됩니다.
2. 양도를 하시게 되면 부동산 매매계약서를 작성하고 그 계약에 따라 대금을 지급하면 됩니다. 필요하실 경우 부동산 중개사 등의 도움을 받으시기 바랍니다. 이후 등기를 할 때는 법무사를 통하여 취득세를 내고 등기하시면 됩니다. 등기도 직접 하시면 비용이 절감될 것입니다.
3. 양도의 형식으로 명의 변경을 할 경우 질문자 약 100만원, 동생분 약 100여만원의 세금이 발생할 것 같습니다.
증여의 경우는 질문자의 세금 부담은 없고 동생분이 약 1,200만원 내외의 세금 부담이 발생합니다.
4. 양도의 경우 질문자는 양도소득세, 동생분은 취득세와 등기 비용을 부담하면 됩니다.
증여의 경우는 질문자는 세부담이 없고, 동생분이 증여세와 취득세, 등기비용 등을 모두 부담하게 됩니다.
[세금박사] 형제 공동명의를 단독 명의로 변경