부동산 지분 증여 방법

<전문가에게 듣는 절세 노하우>현병이 세무사

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

분산증여는 이미 절세에서 중요한 상식이 되어 버렸는데요. 재산을 쪼개어 여러 사람에게 증여하면 낮은 세율로 세금을 부담할 수 있고, 기본적으로 주어지는 공제도 더 받을 수 있기 때문입니다.

하지만 분산증여가 무조건 정답이 될 수는 없습니다. 특히 주택의 경우 종합부동산세 등 보유세 부담과 이후 양도에 따른 양도세 부담까지도 고민해야 하거든요.

주택 분산증여시 걱정을 덜어줄 절세정보를 현병이 세무사(세무법인 서초 도곡지점 대표)에게 직접 물어봤습니다.

주택을 분산증여하면 어떤 점이 유리한가

주택은 일반 자산보다 분산증여시 절세의 여지가 더 크다고 할 수 있습니다. 현행 증여세가 누진세율을 채택하고 있기 때문에 자녀나 배우자를 포함해서 지분을 분산해 증여하고 공동소유로 해 놓는다면 공제나 세율 측면에서 유리할 수밖에 없죠.

또한 주택의 경우 근저당이 있다면 부담부증여를 통해서도 세부담을 줄일 수 있고요. 특히 수증자 중에 배우자가 있는 경우에는 6억원까지 공제가 되니까, 일부든 전체든 증여해서 취득가액을 높여 놓은 다음 5년 뒤에 팔면 양도차익에 대한 세금부담도 크게 줄일 수 있습니다.

양도 계획이 없더라도 증여는 10년 이상의 기간을 두고 기본공제도 활용하게 되니까 10년 뒤에 다시 기본공제를 받고 증여하는 방법도 있고요.

증여가액은 얼마가 좋은가

만약 세금 부담을 어느 정도까지는 질 수 있겠다는 판단이라면, 보다 큰 금액을 낮은 세금을 부담하며 증여할 수도 있어요. 성인자녀의 경우 기본공제가 5000만원씩이고, 증여세 과세표준 5억원까지는 10%와 20%의 낮은 세율이 적용되니까요. 

예컨데 증여가액이 5억5000만원이면 30% 세율로 1억6500만원의 증여세부담이 발생하지만 5000만원을 공제받고 5억원을 증여하게 되면 낮은 세율을 적용받아 세금이 1억원으로 줄어듭니다. 10년 후에 5000만원을 공제받고 또 증여할 수도 있고요.

누구에게 주는 것이 좋을까

증여세 기본공제금액은 배우자 6억원, 직계존비속간에는 5000만원, 기타친족(6촌 이내의 혈족)은 1000만원으로 차이가 있는데요.

하지만 배우자를 제외하고는 사실 공제금액으로 받을 수 있는 절세혜택은 크지 않아요. 그보다는 여러 사람에게 증여를 하면서 과세표준을 낮추고, 이를 통해 낮은 세율을 적용받는 효과가 더 크다고 할 수 있겠습니다. 

예를 들어 기본공제를 무시한다고 가정하면 10억원을 자녀 한사람에게 주는 경우 2억4000만원의 증여세부담을 져야 하지만, 두 명의 성인 자녀에게 쪼개어 주면 각각 9000만원씩 1억8000만원의 증여세를 부담하게 되니까 6000만원의 절세가 가능합니다.

이미 다른 주택도 보유하고 있다면

수증자가 증여받은 주택 외에 다른 주택도 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세나 양도소득세 중과세에 대한 검토도 꼭 해봐야 합니다.  

종부세의 경우 인별로 합산해 과세하기 때문에 주택을 증여하는 경우에는 수증자의 종부세 부담이 급증할 수 있습니다. 따라서 고가주택을 증여하는 경우에는 일시적으로 증여하기보다는 기간을 나누어 증여하거나 지분을 나눠 분산증여하는 것이 바람직하겠습니다. 

특히 지분을 쪼개어 증여하는 경우에는 각각의 지분권자가 종부세 계산시 6억원씩을 기본공제받을 수 있기 때문에 세율측면에서 상당한 혜택을 볼 수 있습니다. 또한 합산 공시가격에 따라 종부세가 과세되지 않는 경우도 있으니까 증여시에 지분 비율을 적절하게 조정하는 방법도 고려해볼만 합니다.

양도세 계산시에는 주택의 지역과 보유주택수가 문제가 될 수 있는데요. 증여받은 주택과 수증자 본인이 기존에 보유하던 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 향후 양도시에 중과세대상이 되게 됩니다. 이 경우 양도시점에 대한 계획 등도 포함해서 증여해야만 세부담을 줄일 수 있죠.

팔아서 현금으로 증여한다면

주택을 증여하는 것과 처분 후 현금을 증여하는 것 중 어느 것이 더 낫다고 단정 지을 수는 없습니다. 다만 가능하다면 현금 증여보다는 주택 자체를 증여하는 편이 더 낫다는 생각인데요. 현금은 그 증여가액이 100% 그대로 평가가 되지만, 주택은 시가 평가가 원칙이긴 하나 경우에 따라 기준시가나 감정평가 등을 통해서 실거래가격보다 더 낮은 가격으로 증여가액이 평가되는 경우도 있기 때문입니다.

그리고 현금은 현재나 미래나 똑같은 가치이거나 오히려 화폐가치 하락으로 실질가치는 더 떨어질 수도 있지만, 주택의 경우 물가상승률에 비례해 상승할 가능성도 내재되어 있기 때문이죠. 물론 주택가격이 떨어지는 경우도 있을 수 있습니다. 

또 주택은 팔게 되면 양도세 등 부대비용이 발생하는데요. 결국 100억원 주택을 팔아도 100억원을 손에 쥐지 못한다는 결론이 됩니다. 증여할 수 있는 금액이 줄어드는 것은 물론, 한번 팔아버린 부동산은 그 처분대금으로 똑같은 부동산을 결코 다시 살 수 없는 것이 현실이죠.

그러나 주택의 증여는 최근 강화되고 있는 종부세 등 보유세 부담이라는 또 다른 문제가 발생할 수 있어요. 따라서 주택 자체를 증여할 것인지 아니면 처분 후 현금증여를 할 것인지는 증여자와 수증자 개별상황에 따라 양도세와 증여세는 물론 종부세를 포함한 다각적인 검토를 거친 후 판단하는 것이 현명할 것입니다.