한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주 보고 있는 경우 - han dong-ui geonchugmul gag bubun-i seolo maju bogo issneun gyeong-u

1. 건축물(기숙사는 제외)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것

2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음의 거리 이상을 띄어 건축할 것(다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있음)

① 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

② 위 ①에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로 마주보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당)의 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말함)의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10미터 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

③ 위 ①에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

④ 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말함)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상

⑤ 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함)를 설치하는 경우를 포함]에는 4미터 이상

3. 주택단지(「건축법 시행령」 제3조제1항제4호)에 두 동 이상의 건축물이 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 위 ①부터 ③까지의 규정을 적용하지 않고, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 위 1.을 적용

사회통념상 수인한도

동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우

동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 이상 확보되는 경우

수인한도 초과 판단기준

일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다(대법원 2014. 2. 27. 선고, 2009다40462 판결).

• 건축 후에 신설된 일조권에 관한 새로운 공법적 규제 역시 이러한 위법성의 평가에 있어서 의미 있는 자료가 될 수 있고 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보장하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커서 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다고 판단함(대법원 2014. 2. 27. 선고, 2009다40462 판결).

공사 금지 가처분 신청

건축단계에 있는 건축물로 인해 일조권이 방해되는 경우에는 공사 금지 가처분 신청을 제기하여 해당 공사를 중지시킬 수 있습니다(「민사집행법」 제300조 참조).

손해배상 청구

건축물이 완공된 상태라고 하더라도 주민의 일조권이 침해되는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제750조 참조).

일조권 침해에 따른 피해금액이 얼마인지 한국부동산원을 통해 의뢰할 수 있으며, 감정평가사와 감정평가법인(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호)은 일조침해 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 일조권 침해가 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 합니다(「감정평가에 관한 규칙」 제25조).

• 일조방해로 인하여 인근 공작물 등 그 토지상에 정착한 물건을 더 이상 그 본래의 용법대로 사용할 수 없게 되었다면, 그 공작물 등의 소유자로서는 공작물 등의 이전이 불가능하거나, 그 이전으로 인하여 공작물 등을 종래의 용법대로 사용할 수 없게 되거나, 공작물 등의 이전비용이 그 공작물 등의 교환가치를 넘는다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 이전비용 상당액을 통상의 손해로서 청구할 수 있고, 그 이전 과정에서 불가피하게 발생한 손해 역시 통상의 손해로서 청구할 수 있으며, 위와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 그 공작물 등의 교환가치 상당액을 통상의 손해로서 청구할 수 있다고 판단함(대법원 2011. 4. 28. 선고, 2009다98652 판결).

※ “분쟁 사례”의 해결: 건축공사 금지 청구 사례 참조

• 공사중지를 명할 이 사건 아파트 103동의 층수에 관하여 보건대, 기록에 의하면, 이 사건 아파트 103동의 층수를 15층으로 제한할 경우 피해아파트 4호 라인의 12층 이상은 일조방해가 어느 정도 완화되지만 1층부터 11층까지는 일조상황에 아무런 변화가 없어 여전히 수인한도를 넘는 일조침해를 받게 되고, 층수를 그 보다 높일 경우 피해아파트 4호 라인의 수인한도를 넘는 피해 세대가 늘어나므로, 이 사건 아파트 103동의 층수를 신청취지와 같이 15층으로 제한함이 상당함(부산지법 2009. 8. 28. 자, 2009카합1295 결정).

■ 질의
「건축법 시행령」 제86조 제3항제2호의 ‘같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우’에서 마주보는 경우는 두동이 서로 채광창이 마주보고있는 경우만을 말하는 것인지? 한 동은 채광창이 있고 한 동은 측벽이 있는 경우를 포함하는 것인지요? 마주보고 있는 경우에대한 해석을 부탁드립니다.

▣ 회신
「건축법 시행령」 제86조제3항제2호의 ‘같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우’란 일반상업지역과 중심상업지역을 제외한 지역에서 건축되는 공동주택이 서로 마주보는 경우 모두에 해당하며 채광창이 있는 동과 측벽이 마주보는 경우에도 적용하여야 할 것으로 사료됨.

◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2021. 5. 4.] [대통령령 제31668호, 2021. 5. 4., 일부개정]
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 아니한다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 5. 31., 2015. 7. 6.>

1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것
2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.
   가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
   나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당한다)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
   다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
   라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상
   마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상