 가족 간 부동산을 거래할 때도 세금을 신경 써야 한다. [GETTYIMAGES] Q 형과 함께 부동산을 구매해 지분을 반씩 갖고 있어요. 제 지분을 형에게 넘기려 합니다. 가족 간 부동산 매매 시 주의해야 할 점을 알려주세요. 모르는 사람과 부동산을 거래한다면 시가에 따른 현금을 받고 명의를 이전하겠지만, 가족은 특수관계인이라 양도가액을 정할 때 특수한 관계가 반영될 수 있습니다. 결론부터 말하면 시가를 명확히 산정해 양도해야 합니다. 6개월 이내 매매사례가액이나 감정가액이 있다면 시가대로 양도하면 됩니다. 만약 시가가 없다면 기준시가를 토대로 양도가액을 산정해야 합니다. 양도자 처지에서 양도가액을 시가보다 5% 더 내거나 3억 원 이내 금액으로 양도하면 문제가 없지만, 이 범위를 넘어선 금액으로 양도하면 세법상 부당행위계산부인 규정에 따라 양도가액을 시가로 보고 계산해 양도자에게 양도소득세를 부과합니다. 즉 5%나 3억 원보다 많은 혜택을 특수관계인에게 주면 그 가격을 양도가로 보지 않고 시가를 양도가액으로 봐 전부 양도세를 부담한다는 의미입니다. 양수자 처지에서는 양도가액이 시가보다 30% 또는 3억 원 이내 금액이 문제가 없지만, 이 범위를 넘어선 금액으로 양수할 때는 ‘(시가-대가)-MIN(시가×30% 또는 3억 원)’의 금액을 증여로 봐 증여세를 부과합니다. 따라서 가족끼리 거래할 때 양도가액을 시가의 5% 이내로 하면 양수자, 양도자 모두 세법상 문제될 게 없습니다. 물론 총액은 3억 원을 넘지 않아야 합니다. 이 같은 경우가 아니라면 당사자들은 해당 거래가 증여가 아님을 명백히 증명할 필요가 있습니다. 매매계약서 및 계좌이체 등 금융 거래 내역, 양수 대금에 대한 소득 증빙 같은 각종 증빙서류를 과세 관청에 제출해야 거래를 양도로 인정받을 수 있습니다. *포털에서 ‘투벤저스’를 검색해 포스트를 팔로잉하시면 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다. 주간동아 1300호 (p41~41) 어제 내리던 비가 하늘과 거리를 청소를 한 것 같은 청명한 하늘을 드리우는 하루입니다. 이웃님들도 날씨만큼 좋은 하루가 되길 바랍니다.
오늘 포스팅할 이야기는 공동명의 부동산의 매매와 처분에 관한 이야기입니다. 요즘은 부부 공동명의로 부동산을 보유하시는 분들이 늘어나고 있는 추세입니다. 아무래도 보유세와 양도소득세의 절세를 위한 방법인데 실질적으로 저도 혜택을 톡톡히 본 사람입니다. 이런 부부가 공동명의로 소유하는 경우도 있지만 상속에 의하여 자동적으로 형제, 자매나 친척들과 공동 명의로 소유하게 되는 경우도 있습니다. 또는 증여에 의하여 몇 분의 몇 지분으로 소유를 하는 경우도 있고요. 또는 공동명의로 투자를 하여 공동소유를 하는 경우도 있습니다.
이런한 경우를 법률적으로 '공유' 관계라고 합니다. 이러한 '공유'관계는 본인이 소유한 '지분'을 등기부등본에 기재하여 '공시'를 하게 됩니다. 이러한 공유관계와 본인의 지분비율을 합쳐서 '공유 지분'이라고 통상적으로 부르고 있습니다. 오늘은 이러한 공동명의로 소유하는 부동산의 법률적인 관계를 알아봅니다. 우선 일상적인 생활 속의 일들을 법률로 정한 '민법' 조항을 보겠습니다.
민법에는 물건이 (즉, 부동산 등) 지분에 의하여 수인(여러 사람)이 소유하게 된 때에는 '공유'라고 합니다. 또한 공유자의 지분비율이 적시되어 있지 않으면 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정을 합니다.( 물론 기재를 하면 지분 비율로 소유하는 것입니다.)
민법 제263조를 보면 공유물 (즉, 공동으로 소유한 부동산)의 처분( 즉, 매매 등)과 공유물의 사용과 수익을 정의하였습니다. 그 내용을 풀어서 설명하면~ 공유자는 자신의 지분을 처분(매매) 할 수 있고 또한 자신의 지분비율만큼 사용, 수익(임대 등)을 할 수 있다는 의미입니다.
민법 264조는 공유물의 처분은 공동소유자 전원의 동의가 없이는 처분(매매) 하거나 변경하지 못한다는 의미입니다. 그렇다면 민법 263조와 264조의 조항이 약간 상충되는 것이 아니냐 싶은데 이것은 잘 이해를 하면 충분히 법리적이 이해가 갑니다. 두 조항의 차이를 요약을 하자면 첫째, 본인 소유의 지분은 처분(매매)가 가능하다 둘째, 그러나 공동소유의 부동산 전체는 다른 공유자의 동의가 있어야 된다는 의미입니다.
이러한 법률적 조항에 의하여 공유의 부동산은 공동소유권자 (공동명의자) 전원의 동의가 있으며 일반 부동산과 같이 거래가 가능합니다. 그러나 공동명의자 전원의 동의가 없으면 법률적으로는 본인의 지분은 처분(매매)가 가능하나 실무적으로는 공인중개사들이 기피하는 것이 현실이고 매수인도 찾기 어려운 것이 현실입니다. 왜냐하면 지분의 소유권을 가지고서는 부동산 전체에 대한 사용, 수익에 대한 제한이 있기 때문이고 또한 다시 처분(매매) 할 경우에도 매수자를 찾기 어려운 것이 현실이기 때문입니다
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