다주택 장기보유특별공제 - dajutaeg jang-giboyuteugbyeolgongje

1년 한시… 장기보유특별공제 혜택도 다주택자에 대한 양도소득세(양도세) 중과 면제 조치가 예정보다 하루 빠른 이달 10일부터 시행된다. 정부는 논의 과정에서 시행일을 새 정부 출범일에 맞추기로 했다. 면제 대상이 된 다주택자는 ‘장기보유특별공제’ 혜택도 받게 된다.

4일 기획재정부에 따르면 이달 10일부터 1년간 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하다가 매도하는 다주택자는 최고 45%의 기본 세율만 적용받는다. 10일 이후 잔금을 치르거나 등기 이전을 하면 이러한 양도세 중과 면제 혜택을 받을 수 있다.

지금은 2주택자가 조정대상지역 집을 팔 땐 양도세 기본 세율인 6∼45%에 20%포인트가 중과된다. 3주택자는 기본 세율에 30%포인트가 더 붙는다. 다주택자가 규제 지역에서 집을 팔면 중과된 양도세율 최고 75%에 지방세율 등이 추가돼 최고 82.5%를 적용받는다.

정부는 다주택자들에게 집을 3년 이상 보유하다 처분할 때 양도차익의 최대 30%까지 공제하는 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다. 지금은 다주택자들이 중과세율을 적용 받으면 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 하지만 주택을 2년 이상 보유해 중과가 면제되면 일반 과세 대상으로서 공제를 받을 수 있다. 기재부 관계자는 “보유세 과세 기준일인 올해 6월 1일 이전에 잔금 청산까지 마치면 보유세 부담도 낮출 수 있을 것”이라고 했다.

다만 법률에서 다주택자가 주택을 2년 미만 보유할 땐 중과를 규정하고 있다. 정부가 법을 고치지 않으면 2년 미만 보유자는 중과 배제 혜택을 받지 못한다. 이와 관련해 대통령직인수위원회는 다주택자에 대한 양도세 중과 제도 개편을 국정과제로 제시하고 향후 중과 정책 방향 자체를 재검토하겠다고 밝혔다.

세종=김형민 기자

기사 상세

입력 : 2022-04-29 17:09:29수정 : 2022-04-30 17:36:00

다주택 양도세 중과 유예한다는데
절세 어떻게

현재 조정대상지역 3주택자
양도세 기본세율에 30% 중과
유예땐 6~45% 기본세율만 적용

3년 이상 보유땐 특별공제 혜택
15년 이상 보유·차익 12억이라면
5억6800만원 절세효과 `톡톡`

양도세 중과 유예된다해도
한해 2채 이상 팔면 누진세율 부담
각각 다른 연도에 팔아야 절세

대통령직인수위원회가 취임 즉시 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 방침을 밝히면서 다주택자들 '셈법'이 복잡해지는 모양새다. 지난달 31일 인수위가 다주택자 양도세 중과를 1년 동안 유예하기로 발표하면서 양도세 상담 문의가 급증한 만큼 최선의 '절세 방안'을 찾기 위한 다주택자들의 고민도 깊어질 것으로 보인다. 양도세 완화가 이뤄지면 다주택자들은 '오래 보유하고 시세 차익이 큰 주택'을 팔수록 절세 효과가 높은 것으로 나타났다.

29일 세무사 박명균 세론세무회계 대표의 시뮬레이션에 따르면 양도차익이 12억원일 경우 양도세 완화 혜택을 받으면 양도세를 5억6000만원 이상 줄일 수 있는 것으로 파악됐다. 시뮬레이션은 조정 대상지역인 서울, 경기 구리·하남에 아파트 3채를 보유한 가상의 다주택자를 대상으로 이뤄졌다. 현행 소득세법에 따르면 조정 대상지역 2주택자는 양도세 기본세율(6~45%)에 20%가 중과된다. 3주택자는 30% 중과가 이뤄진다. 지방세까지 더할 경우 양도차익이 10억원을 넘으면 최대 82.5%를 세금으로 납부한다.

반면 중과를 배제하면 최고 45% 기본세율만 적용된다. 3년 이상 보유하면 기간에 따라 차등 적용되는 장기보유특별공제까지 받을 수 있다. 서울 아파트 취득가액과 양도가액을 각각 8억원, 20억원이라고 가정하고 양도세 중과가 적용되면 양도차익 12억원 중 9억1599만원을 세금으로 납부한다. 현행 세제에서는 장기보유특별공제 적용이 불가하기에 세금 부담이 더욱 커지는 것으로 나타났다. 양도세 중과가 완화되면 세금은 큰 폭으로 감소한다. 서울 아파트 보유 기간을 2~3년 미만으로 가정할 때 양도세는 5억2082만원으로 중과 적용 시 세액 9억1599만원 대비 3억9517만원이 줄어든다.

15년 이상 보유해 장기보유특별공제도 적용되면 세액은 3억4798만원까지 줄어든다. 장기보유특별공제 대상자는 양도차익의 30%까지 공제가 가능하기 때문이다. 이 경우 5억6801만원가량 절세 효과를 볼 수 있다.

절세 효과는 양도차익이 줄어들수록 낮아지는 것으로 나타났다.

구리시 주택 취득가액을 4억원, 양도가액을 8억원이라고 가정하면 양도차익 4억원 가운데 2억7813만원을 양도세로 납부한다. 양도세 중과 완화가 이뤄지고 15년 이상 해당 주택을 보유한다고 하면 양도세는 9465만원으로, 완화 전 대비 1억8348만원가량 감소한다. 장기보유특별공제가 적용되지 않을 경우 완화 후 세금은 1억4696만원이 될 것으로 전망된다. 하남시 주택 양도차익을 1억3000만원으로 가정하면 현행 세제에서 양도세는 7477만원인 것으로 나타났다. 양도세 중과가 유예되면 세금은 보유 기간에 따라 1768만~3269만원으로 줄어든다. 박 세무사는 "최근 다주택자의 양도세 상담 문의가 증가하고 있는데, 다주택자라면 양도차익이 크고 보유 기간이 긴 주택을 파는 것이 절세 효과 측면에서는 가장 유리하다"며 "보유세 기산일인 6월 1일 전에 매각하면 양도세에 보유세까지 대폭 줄어들어 세 부담이 큰 다주택자에게는 이번 조치가 좋은 기회일 것"이라고 설명했다.

'보유 기간이 길고 양도차액이 큰 주택'을 먼저 파는 것이 원칙이지만, 현재 거주하는 주택이 이에 해당하면 다주택 매각 순서를 한 번 더 고민해야 한다는 지적도 제기됐다. 주택 소재 지역에 따라 '1주택 비과세' 혜택을 받기 위해서는 1주택이 된 시점부터 해당 주택에 2년간 거주해야 하기 때문이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "비과세 혜택까지 감안하면 보유한 다주택 중 현재 거주하는 주택을 파는 게 절세 효과가 가장 크다고 해서 현재 거주하는 주택을 매도하기보다 다른 주택 가운데 절세 효과가 큰 주택을 먼저 파는 게 유리하다"고 말했다.

매각 시점도 고려해야 한다. 우 팀장은 "실제로 양도세 중과가 유예된다고 해도 같은 연도에 팔아서는 안 된다"며 "다른 연도에 팔아야 누진세율이 적용되지 않아 절세 효과가 더욱 커진다"고 조언했다.

차기 정부가 다주택자 양도세 중과 한시적 배제에 대한 강력한 의지를 보이면서 서울 아파트 매물은 대선 전보다 늘어난 것으로 나타났다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 27일 기준 서울 아파트 매물은 5만5716건으로, 대선 당일인 지난달 9일 5만131건보다 11.14%(5585건) 늘었다. 인수위가 양도세 중과 유예를 공식 발표한 지난달 31일과 비교하면 매물은 8.1%(4179건) 증가했다. 새 정부 출범과 함께 양도세 중과 배제가 시행되면 매물이 늘어날 가능성이 높은 만큼 일부 다주택자들이 일찌감치 집을 내놓는 것으로 풀이된다. 여기에 정부가 6월 1일 전에 다주택자가 소유권 이전 등기를 완료하고 1주택자가 되면 재산세·종합부동산세 등 보유세 부담을 경감해주기로 해 매각 유인이 더욱 커진 만큼 '매물 잠김' 현상도 다소 완화될 것으로 전망된다.

[정석환 기자]
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한집에 오래 산 거주자의 양도소득세를 깎아주는 장기보유 특별공제를 축소하겠다던 더불어민주당이 적용 대상을 주택 신규 취득자에 한정하기로 방침을 정했다.

민주당, 오늘 관련법 개정안 발의 #장기보유공제 축소는 신규 취득만

민주당 부동산특별위원회 간사 유동수 의원은 1일 “장기보유 특별공제 축소는 주택 신규 취득자에만 적용하고, 다주택 보유 기간은 장기보유 기간에서 제외하는 내용을 담은 소득세법 개정안을 2일 당론으로 발의할 것”이라고 말했다.

민주당은 지난 6월 18일 열린 의원총회에서 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준은 9억원에서 12억원으로 풀어주고, 양도차익이 5억원을 넘기면 금액이 커질수록 장기보유 특별공제 혜택을 줄이는 내용의 양도소득세 개편안을 당론으로 정했다.

기존엔 10년 실거주할 경우 최대 80%(보유 40%+거주 40%)까지 받던 장기보유 특별공제는 양도차익의 금액에 따라 최대 50%(보유 10%+거주 40%, 20억원 초과시)로 줄게 됐다. 거주 기간에 따른 공제율은 유지하지만 보유 기간별 공제율은 양도차익액에 따라 5억원 초과~10억원 이하 구간은 30%, 10억원 초과~20억원 이하는 20%, 20억원 초과는 10%로 최대 공제율이 낮아지는 것이다.

1가구 1주택자도 ‘똘똘한 한 채’를 통한 투기를 막겠단 취지였지만 장기보유 특별공제를 믿고 한집에서 오래 산 기존 주택 보유자에게 과도한 세 부담을 준다는 점에서 논란이 제기됐다. 이들의 조세저항을 우려해 민주당이 장기보유 특별공제 축소를 주택 신규 취득자에만 한정하기로 한발 뒤로 물러난 것이다.

대신 다주택 보유자의 장기보유 기간 산정을 더욱 까다롭게 해 세 부담을 무겁게 할 계획이다. 다주택을 보유한 기간은 장기보유 특별공제 기간을 계산할 때 넣지 않고, 1주택만 갖게 된 시점부터 장기보유 특별공제 기간을 산정하기로 했다. 다주택자가 시장에 매물을 내놓도록 유도하겠다는 의도다.

민주당은 이런 내용의 소득세법 개정안을 2023년 1월부터 적용해 2022년 말까지 다주택을 처분할 퇴로를 열어줄 방침이다.

송승환 기자