상속세는 피상속인이 사망하면서 상속인이 재산을 상속받을 때 내는 세금이다. 상속세가 얼마나 나오는지 계산하려면 먼저 아파트를 얼마로 평가할지부터 알아야 한다. 상속재산가액은 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙이다. 아파트는 일반적으로 사망일 전 6개월부터 후 6개월 기간 이내의 ‘유사 매매사례가액’으로 평가한다. 유사 매매사례가액이란 동일한 단지 내에 있는 전용 면적의 차이가 5% 이내고, 기준 시가(공동주택가격)의 차이가 5% 이내인 주택이 매매된 가격이 있다면 그 매매가격을 말한다.
그렇다면 내가 상속받은 아파트의 유사 매매사례가액을 어디서 찾아볼 수 있을까? 국세청 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr)에 들어가면 좌측 상단에 [조회/발급]이 있다. [조회/발급]을 클릭하면 [세금 신고 납부]를 찾을 수 있고 여기에 [상속·증여재산 평가하기]가 있다. [상속·증여재산 평가하기]를 클릭한 후 상속받은 아파트의 주소지를 입력하면 해당 아파트의 유사 매매사례가액을 조회할 수 있다.
배우자가 있으면 최소 10억 원, 없다면 최소 5억 원까지는 공제된다
상속세는 공제받을 수 있는 금액이 가장 큰 세금이다. 배우자가 있으면 최소 10억 원까지는 공제받을 수 있다. 일단 일괄 공제 5억 원을 받을 수 있고, 배우자 상속공제로 최소 5억 원을 받을 수 있어서다. 배우자 상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액을 배우자의 법정 상속 지분을 한도로 최대 30억 원까지 공제받을 수 있기 때문에 추가로 더 공제받는 것이 가능하다. 배우자의 법정지분은 자녀보다 0.5만큼 할증된다. 즉, 자녀가 1명이라면 배우자의 법정 상속지분은 60%(1.5/2.5)이고, 2명이라면 약 42.85%(1.5/3.5), 3명이면 약 33.33%(1.5/4.5)이다. 가령 상속재산이 12억 원일 때 자녀가 2명인 경우, 배우자가 법정상속지분인 42.85%만큼 상속받는다면 5억 1,420만 원을 상속받는 것이고, 배우자 상속공제 역시 이 금액을 공제받을 수 있다. 만약 배우자가 법정지분인 42.85%보다 더 많이 상속받더라도 법정지분을 한도로 하기 때문에 배우자 상속공제는 배우자의 법정상속지분까지만 공제받을 수 있다. 배우자가 상속을 받지 않거나 배우자의 법정상속지분이 5억 원에 미달하는 경우에는 5억 원을 공제받는다. 즉, 배우자가 있기만 하면 최소 5억 원은 배우자 상속공제로 받을 수 있는 것이다. 상속재산이 12억 원일 때 10억 원을 공제받는다고 가정하면 과세표준 2억 원에 대해서 상속세는 2,910만 원(신고세액공제 3%반영)이다.
한편, 배우자가 없다면 배우자 상속공제는 받을 수 없기 때문에 최소 공제금액은 5억 원이다. 상속재산 12억 원에서 일괄 공제 5억 원만 공제받는다고 가정하면 상속세는 1억 4,550만 원이다. 정리하면, 서울에 평균 매매가격(12억 원)인 집 한 채만 가지고 있다가 사망 시 최소 공제를 가정했을 때, 배우자가 있으면 2,910만 원, 배우자가 없다면 1억 4,550만 원의 상속세가 발생한다.
10년 이상 같이 산 무주택 자녀가 상속 받으면 동거주택 상속공제 받을 수 있다
세법에서 정하는 요건을 모두 갖춘 경우 주택가격의 100%를 6억 원 한도 내에서 공제받을 수 있는 동거주택 상속공제를 받을 수 있다. 동거주택 상속공제를 받으려면 첫째, 돌아가신 분과 주택을 상속받은 자녀가 사망일로부터 소급해 10년 이상 계속 한 주택에서 같이 살았어야 한다. 이때 10년이라는 기간에서 상속인이 미성년자인 기간은 제외된다. 즉, 만 19세 이상부터 계산된다. 둘째, 돌아가신 분과 상속인이 사망일부터 소급해 10년 이상 계속 같은 세대를 구성하면서 1세대 1주택이었어야 한다. 이 경우 무주택인 기간이 있다면 해당 기간은 1세대 1주택으로 보는 기간에 포함된다. 셋째, 사망일로부터 소급해 10년 이상 함께 동거한 무주택자, 또는 돌아가신 분과 공동명의로 주택을 보유한 자녀가 상속받아야 한다.
예를 들면, 아버지의 사망일로부터 소급해서 10년 이상 같은 세대를 이루면서 1세대 1주택으로 산 자녀가 아버지의 12억 원의 아파트를 상속받는다면 동거주택 상속공제로 6억 원을 공제받을 수 있다.
최근 부친을 여읜 40대 직장인 K씨는 세무상담을 받고 깜짝 놀랐다. 별다른 재산 없이 아파트 한 채를 물려받았는데 상속세로 1억원을 납부해야 한다는 얘기를 들어서다. 다락같이 치솟은 집값이 원인이었다. 부친이 7~8년 전에 5억원 정도에 산 서울 마포구 인근의 A아파트(84㎡)가 2019년 8억9000만원으로 오르더니 올해 15억원을 넘어섰다.
오른 집값에 세 부담은 커졌다. 지난해 대출을 끌어서 서울 외곽에 7억대 아파트를 산 그는 상속받은 집으로 인해 2주택자가 되면서 내년부터는 종합부동산세 납부 대상까지 됐다. K씨는 “세금 고지서가 밀려드는 기분”이라며 “6개월 안에 현금 1억원을 마련해 상속세를 낼 수 있을지도 걱정”이라고 토로했다.
아파트 상속세 시뮬레이션해보니. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr
자산가의 몫으로만 여겨지던 상속세 납부 대상자가 최근 크게 늘었다. 집값이 급격히 오르면서다. 그동안은 전 재산이 10억원 미만이면 상속세를 걱정할 필요가 없었다. 기본적으로 일괄공제(5억원)와 배우자상속공제(5억원)를 받으면 세 부담이 크지 않았기 때문이다.
하지만 지난해 서울 아파트 평균 매매가격이 10억원을 넘어서면서 상황이 달라졌다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 지난 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억9978억원으로 12억원에 육박한다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “집값 급등으로 수도권에 있는 아파트 한 채만 물려받아도 상속세 납부 대상이 될 수 있다”며 “미리 세금을 꼼꼼하게 따져보고 상속세 낼 돈(재원)을 준비해야 한다”고 말했다.
아파트 몸값은 ‘시가로’ 평가
상속세는 피상속인(사망자)의 재산을 모두 합산해 과세한다. 현행 상속세율은 10~50%로 5단계의 누진 구조다. 1억원 이하는 10%의 세금을 부과하지만, 30억원을 넘어서면 세율이 50%에 이른다. 그만큼 상속재산은 ‘몸값’이 중요하다. 아파트는 ‘시가’로 따진다. 피상속인 사망일 전후 6개월간 유사한 아파트의 실거래가(유사매매사례가액)로 평가하거나 감정평가 기준으로 시가를 계산한다.
사례 속 K씨의 경우 실거래가 15억6000만원인 A아파트를 물려받을 경우 상속세로 1억185만원을 내야 한다. 만일 모친도 이미 돌아가셔서 배우자상속공제를 못 받는다면 상속세는 2억5220만원으로 2.5배 불어난다. 7일 양경섭온세그룹 세무사에 의뢰해 시뮬레이션(모의계산)한 결과다. 금융재산을 제외한 아파트 상속세만 계산했다.
세금 낼 돈 부족하면 연부연납 활용
상속세율. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr
상속세는 상속개시일 6개월 이내에 신고하고 현금으로 납부하는 게 원칙이다. 당장 세금 낼 돈이 부족하다면 연부연납 제도를 활용할 수 있다.
양경섭 세무사는 “갑작스럽게 상속이 이뤄지면 상속세를 마련하기 위해 재산 일부를 헐값에 파는 사례가 있다”며 “이보다 5년간 나눠 갚는 연부연납을 신청하는 게 대안이 될 수 있다”고 조언했다. 다만 상속세의 납부세액이 2000만원을 초과하고 부동산 등을 담보로 맡겨야 한다.
상속받은 집으로 일시적 2주택자가 됐다면 종합부동산세 부담이 커진다. 이때 상속받은 집부터 처분하는 게 유리할까. 세무사들은 “팔 때는 세금(양도세)뿐 아니라 부동산의 미래가치도 함께 따져서 결정해야 한다”고 입을 모은다.
종합부동산세와 달리 양도세는 상속주택 특례규정을 적용받기 때문이다. 1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 되더라도 상속주택은 주택 수에서 제외된다. 상속주택부터 상속 후 5년 이내 처분하더라도 양도세 중과 없이 일반 세율(6~45%)을 적용한다. 1주택자 양도세 비과세 혜택까지 챙기려면 기존주택을 먼저 팔면 된다.
KB국민은행 리브부동산에 따르면 지난 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억9978억원으로 12억원에 육박한다. 사진은 서울 한강에서 바라본 아파트 전경. 연합뉴스.
최근 집값 급등 등으로 상속세 논란이 이어지자 정부도 상속세 과세체계 점검에 나섰다. 홍남기 경제부총리는 지난 6일 기획재정위원회 국정감사에서 “상속세가 지나치게 높다는 지적과 상속세가 부의 집중을 완화한다는 측면에서 불가피하다는 양쪽 의견이 제기된다”며 “양쪽 의견을 다 듣고 상속세 전반을 점검하는 한편 어떤 제도 개선이 있을 수 있는지 살펴보겠다”고 밝혔다.
관련기사
매달 200만원 따박따박 받으려면…배당금 종잣돈 얼마
20만원 아끼려다 아파트 잃는다…최악 '셀프등기'는 이것
'그놈 목소리'에 3000만원 대출···그돈 탕감받은 20대 '승부수'
염지현 기자 yjh@joongang.co.kr
ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT
더 중앙 플러스
알고보면 B급 미국정치
오바마 스승인 ‘테러리스트’ 그 수양아들은 검사장 됐다
“난 反트럼프 관료입니다” NYT 취재원 ‘황당한 실체’
바이든 차남 부패 폭로 순간 CNN은 바이든 다큐 틀었다
더 중앙 플러스
글로벌 머니
말년에 대뜸 금리 올린 구로다 한국은 ‘1997 악몽’ 떠올린다
“美국채 유동성 문제 없다 2023년 투자 테마는 채권!”
“FTX 사태, 막을 대안 없다” 코인시장 보는 美 Fed의 시선
더 중앙 플러스
앤츠W
작년 3800조 잃은 ‘FAANG’ 또다른 ‘괴물’ 기다리고 있다
‘천슬라’ 커녕 ‘백슬라’ 신세 저가매수 기회로 보시나요?
내년 경기침체, 혼돈의 투자 월가는 일제히 중국에 꽂혔다
더 중앙 플러스
팩플 인터뷰
이용자 1800만명 좋긴 한데 당근마켓, 돈은 언제 벌거야?
“아플 땐 119 다음으로 우리” 900만이 찾은 ‘헬스케어 앱’
20분 면접으로 인재 알아봐? 그래서 동료 평판 모은 남자
더 중앙 플러스
앤츠랩
게임은 정신적 아편이란 中 ‘K게임 드루와~’ 외친 속셈
미국 Fed 올해도 금리인상? 이번엔 숫자 ‘4%’ 주목하라
명동에 중국인 보이면 팔아라 中 ‘코로나 해제’ 투자 판별법
더 중앙 플러스
hello! Parents
“회사서 내 일 하찮게 봐요” ‘월급루팡’이 두려운 워킹맘
“쏘서에 앉혀놓고 샤워해요” 바쁜 양육자의 위험한 발상
우리 아이 성적 올리려면… 회복탄력성 전문가의 조언
더 중앙 플러스
완벽한 한 끼
매콤한 생태에 메밀주 한 잔 한겨울, 강원의 맛이로구나
할머니의 겨울 호박죽과 손녀의 타코가 만났을 때
무화과 크림치즈 얹었더니… ‘염장’ 연어의 놀라운 변신
더 중앙 플러스
돈 버는 아파트 완전정복
서울서 4번째 ‘입지 끝판왕’ 한강 780m 품은 신반포 2차
5억짜리 아파트가 50억으로 상상 못 할 재건축 성공신화
무조건 돈 버는 건 아니다 한눈에 보는 ‘서울 재건축’
더 중앙 플러스
World View
이제 중국과 헤어질 결심? 바이든의 딜레마, 디커플링
애플 성장 스토리 보면 안다 “인도, 10년내 넘버3 된다”
반도체, 위기의 대만 구할까 아니면 중국의 침공 부를까
더 중앙 플러스
Plus 레터
‘판도라 상자’ 열리자 알았다 트럼프, 납세자료 숨긴 이유
민정수석 공직감찰반 부활? 총리실에 쏠린 ‘의심의 눈’
임윤찬 전설 만들어 준 곡 라흐마니노프의 영화 같은 삶
1 / 10
- # 금융SOS
- # 상속세
- # 종합부동산세
- # 일괄공제
- # 배우자상속공제
- # 상속세율
- # 연부연납
- # 상속주택 특례규정
금융SOS 구독
금융이 내편이 되는 순간. 일상 속 ‘돈’으로 얽힌 문제를 전문가의 도움으로 풀어줍니다. 한 푼이라도 돈을 아낄 수 있는 방법은 물론, 상속ㆍ증여, 금융사고 등 혼자 해결하기 어려운 금융 문제를 ‘금융 SOS’에서 도와드리겠습니다.